취득세 계산법 — 1주택·2주택·3주택 세율 총정리

아파트를 살 때 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세입니다. 문제는 주택 수와 지역에 따라 세율이 크게 달라진다는 것입니다. 1주택은 1~3%인데, 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%까지 올라갑니다. 2026년 4월 기준, 정확한 취득세 세율과 계산 방법을 총정리합니다.

2026년 취득세 세율표

1주택 취득세

참고: 6~9억 구간은 가격에 비례해서 1%에서 3%까지 점진적으로 상승합니다. 정확한 계산은 아래 공식:

세율 = (매매가 ÷ 1억 - 3) × (2/3) %

2주택 취득세

실전 예시 (조정대상지역 2주택):

• 서울 마포구 8억 아파트 매수 → 8억 × 8% = 6,400만 원
• 같은 가격이라도 비조정 지역이면 → 8억 × 약 2.3% = 약 1,840만 원
• 차이: 약 4,560만 원

3주택 이상 취득세

실전 예시 (조정대상지역 3주택):

• 서울 강남 10억 아파트 매수 → 10억 × 12% = 1억 2,000만 원
• 취득세만으로 1억 원이 넘습니다. 다주택 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

법인 취득

• 주택 취득 시 세율: 12% (주택 수 관계없이)
• 법인 투자의 진입장벽이 매우 높음

세율 한눈에 비교

생애최초 취득세 감면

생애 처음 집을 사는 경우, 취득세가 감면됩니다.

조건:

• 부부 합산 무주택
• 매매가 12억 이하
• 감면 한도: 최대 200만 원

예시:

• 5억 아파트 매수 (1%): 취득세 500만 → 감면 후 300만 원
• 3억 아파트 매수 (1%): 취득세 300만 → 감면 후 100만 원

부대 비용 포함 총 계산

취득세 외에도 추가 비용이 있습니다.

5억 아파트 1주택 매수 시 총비용:

10억 아파트 조정대상 2주택 매수 시:

절세 방법

1. 비조정지역 매수

조정대상지역이 아닌 곳에서 매수하면 2주택도 1~3% 일반세율 적용.

2. 생애최초 감면 활용

첫 집이라면 최대 200만 원 감면.

3. 1주택 정리 후 매수

기존 주택을 먼저 매도하고 1주택으로 매수하면 취득세 절감 가능. 단, 일시적 2주택 특례(기존 주택 3년 내 매도)를 활용할 수도 있음.

4. 증여·상속 시 별도 세율

증여: 3.5% (조정 2주택 12%), 상속: 2.8% (별도)

체크리스트

• [ ] 현재 보유 주택 수 확인 (배우자 명의 포함)
• [ ] 매수 지역이 조정대상지역인지 확인
• [ ] 1주택이면 매매가 구간별 세율 확인
• [ ] 2주택 이상이면 중과세율 (8% or 12%) 계산
• [ ] 생애최초 감면 대상 여부 확인
• [ ] 부대비용 (등기비, 중개수수료) 포함 총 비용 계산

마무리

취득세는 집값의 1%라고 대충 생각하면 큰코다칩니다. 조정대상지역 2주택이면 8%, 3주택이면 12%입니다. 10억 아파트 3주택 취득세가 1.2억 원이라는 걸 미리 알았다면 투자 판단이 달라질 수 있습니다.

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