깡통전세 위험 빌라/오피스텔 TOP 20 (2026년 4월)

기준일: 2026년 04월 07일 | 최근 2개월 매매+전세 실거래 기준

핵심 요약

• 전세가율 1위: 배곧 유호 N-CITY 2차(경기도 시흥시) 99.7%
• 위험(90%+): 20건, 주의(80~90%): 0건, 관심(70~80%): 0건
• 전세가율 80% 이상이면 깡통전세 위험, 90% 이상이면 역전세 가능성 높음

깡통전세란?

깡통전세는 전세가가 매매가에 근접하거나 초과하여, 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 위험이 있는 상태를 말합니다. 특히 빌라와 오피스텔은 아파트 대비 시세 변동이 크고, 전세보증보험(HUG) 가입이 어려운 경우가 많아 주의가 필요합니다.

전세가율 기준:

• 70% 미만: 안전
• 70~80%: 관심 (시세 하락 시 위험)
• 80~90%: 주의 (깡통전세 위험)
• 90% 이상: 위험 (역전세 가능성)

전세가율 TOP 20

위험 단지 상세 (전세가율 90% 이상)

배곧 유호 N-CITY 2차 (경기도 시흥시) -- 99.7%

• 유형: 오피스텔
• 매매 평균: 7,800만 (최근 3건)
• 전세 평균: 7,779만 (최근 10건)
• 갭(매매-전세): 21만

전세가율이 99.7%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

배곧 유호 N-CITY 1차 (경기도 시흥시) -- 99.4%

• 유형: 오피스텔
• 매매 평균: 9,360만 (최근 5건)
• 전세 평균: 9,308만 (최근 5건)
• 갭(매매-전세): 52만

전세가율이 99.4%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

(300-10) (경상남도 진주시) -- 97.1%

• 유형: 오피스텔
• 매매 평균: 1억 514만 (최근 11건)
• 전세 평균: 1억 206만 (최근 16건)
• 갭(매매-전세): 308만

전세가율이 97.1%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

원호한누리타운2 (경상북도 구미시) -- 97.0%

• 유형: 빌라
• 매매 평균: 6,700만 (최근 6건)
• 전세 평균: 6,500만 (최근 3건)
• 갭(매매-전세): 200만

전세가율이 97.0%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

판교역 SK HUB (경기도 성남시 분당구) -- 96.5%

• 유형: 오피스텔
• 매매 평균: 2억 8,167만 (최근 3건)
• 전세 평균: 2억 7,186만 (최근 11건)
• 갭(매매-전세): 981만

전세가율이 96.5%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

전세사기 예방 체크리스트

1. 등기부등본 확인: 근저당, 가압류, 전세권 설정 여부

2. 전세보증보험 가입: HUG/SGI 가입 가능 여부 사전 확인

3. 실거래가 비교: 전세가가 최근 매매가의 70% 이하인지 확인

4. 임대인 세금 체납: 국세/지방세 완납증명 요청

5. 건축물대장 확인: 위반건축물, 용도 변경 여부

안전한 전세 계약을 위한 팁

• 빌라/오피스텔은 시세 파악이 어려우므로, 최근 실거래가를 반드시 확인하세요
• 전세가율이 70%를 넘으면 월세 전환을 고려하는 것이 안전합니다
• 실거래가 조회와 가격 알림은 리얼단지에서 설정할 수 있습니다

2026년 04월 07일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터