깡통전세 위험 빌라/오피스텔 TOP 20 (2026년 3월)

기준일: 2026년 03월 30일 | 최근 2개월 매매+전세 실거래 기준

핵심 요약

전세가율 1위: 더-위일 신세계(서울특별시 영등포구) 99.9%
위험(90%+): 20건, 주의(80~90%): 0건, 관심(70~80%): 0건
전세가율 80% 이상이면 깡통전세 위험, 90% 이상이면 역전세 가능성 높음

깡통전세란?

깡통전세는 전세가가 매매가에 근접하거나 초과하여, 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 위험이 있는 상태를 말합니다. 특히 빌라와 오피스텔은 아파트 대비 시세 변동이 크고, 전세보증보험(HUG) 가입이 어려운 경우가 많아 주의가 필요합니다.

전세가율 기준:

70% 미만: 안전
70~80%: 관심 (시세 하락 시 위험)
80~90%: 주의 (깡통전세 위험)
90% 이상: 위험 (역전세 가능성)

전세가율 TOP 20

순위	건물명	유형	지역	매매 평균	전세 평균	전세가율	위험도
1	더-위일 신세계	오피스텔	서울특별시 영등포구	1억 6,860만	1억 6,840만	99.9%	위험
2	부산 명지 제나우스 블루오션 오피스텔	오피스텔	부산광역시 강서구	1억 160만	1억 147만	99.9%	위험
3	오창 롯데캐슬 더 하이스트	오피스텔	충청북도 청주시 청원구	3억 2,427만	3억 2,143만	99.1%	위험
4	배곧 유호 N-CITY 2차	오피스텔	경기도 시흥시	8,050만	7,969만	99.0%	위험
5	백석역동문굿모닝힐II	오피스텔	경기도 고양시 일산동구	9,675만	9,573만	98.9%	위험
6	힐스테이트에코동익	오피스텔	서울특별시 강서구	1억 8,207만	1억 7,943만	98.6%	위험
7	정자역 엠코헤리츠 1단지	오피스텔	경기도 성남시 분당구	2억 2,933만	2억 2,469만	98.0%	위험
8	다산 헤리움 그랑비스타 1차	오피스텔	경기도 남양주시	1억 3,108만	1억 2,844만	98.0%	위험
9	지웰에스테이트 오피스텔	오피스텔	충청북도 청주시 흥덕구	9,933만	9,718만	97.8%	위험
10	현대썬앤빌	오피스텔	경기도 고양시 덕양구	2억 3,963만	2억 3,316만	97.3%	위험
11	퀸즈파크 미사1차	오피스텔	경기도 하남시	1억 1,900만	1억 1,557만	97.1%	위험
12	지웰 에스테이트	오피스텔	인천광역시 서구	7,000만	6,762만	96.6%	위험
13	배곧 유호 N-CITY 1차	오피스텔	경기도 시흥시	9,625만	9,293만	96.6%	위험
14	효성 해링턴타워 인하	오피스텔	인천광역시 미추홀구	1억 3,717만	1억 3,129만	95.7%	위험
15	성우스타우스오피스텔	오피스텔	경기도 성남시 분당구	2억 3,367만	2억 2,320만	95.5%	위험
16	메트하임 신당역 오피스텔	오피스텔	서울특별시 중구	2억 8,100만	2억 6,725만	95.1%	위험
17	이오스 오피스텔	오피스텔	경기도 수원시 권선구	8,433만	8,008만	95.0%	위험
18	광교엘포트아이파크	오피스텔	경기도 수원시 영통구	2억 5,520만	2억 4,194만	94.8%	위험
19	효성 해링턴타워 인하	오피스텔	인천광역시 미추홀구	1억 3,860만	1억 3,140만	94.8%	위험
20	가림타워 오피스텔	오피스텔	경기도 고양시 덕양구	1억 2,625만	1억 1,900만	94.3%	위험

깡통전세 위험 TOP 10 -- 매매 vs 전세

전세갭(매매-전세)

더-위일 신세계전세가율 99.9%

전세 1억 6,840만갭 20만

부산 명지 제나우스 블루오션 오피스텔전세가율 99.9%

전세 1억 147만갭 13만

오창 롯데캐슬 더 하이스트전세가율 99.1%

전세 3억 2,143만갭 284만

배곧 유호 N-CITY 2차전세가율 99.0%

전세 7,969만갭 81만

백석역동문굿모닝힐II전세가율 98.9%

전세 9,573만갭 102만

힐스테이트에코동익전세가율 98.6%

전세 1억 7,943만갭 264만

정자역 엠코헤리츠 1단지전세가율 98.0%

전세 2억 2,469만갭 464만

다산 헤리움 그랑비스타 1차전세가율 98.0%

전세 1억 2,844만갭 264만

지웰에스테이트 오피스텔전세가율 97.8%

전세 9,718만갭 215만

현대썬앤빌전세가율 97.3%

전세 2억 3,316만갭 647만

위험 단지 상세 (전세가율 90% 이상)

더-위일 신세계 (서울특별시 영등포구) -- 99.9%

유형: 오피스텔
매매 평균: 1억 6,860만 (최근 10건)
전세 평균: 1억 6,840만 (최근 5건)
갭(매매-전세): 20만

전세가율이 99.9%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

부산 명지 제나우스 블루오션 오피스텔 (부산광역시 강서구) -- 99.9%

유형: 오피스텔
매매 평균: 1억 160만 (최근 5건)
전세 평균: 1억 147만 (최근 7건)
갭(매매-전세): 13만

오창 롯데캐슬 더 하이스트 (충청북도 청주시 청원구) -- 99.1%

유형: 오피스텔
매매 평균: 3억 2,427만 (최근 28건)
전세 평균: 3억 2,143만 (최근 7건)
갭(매매-전세): 284만

전세가율이 99.1%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

배곧 유호 N-CITY 2차 (경기도 시흥시) -- 99.0%

유형: 오피스텔
매매 평균: 8,050만 (최근 3건)
전세 평균: 7,969만 (최근 19건)
갭(매매-전세): 81만

전세가율이 99.0%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

백석역동문굿모닝힐II (경기도 고양시 일산동구) -- 98.9%

유형: 오피스텔
매매 평균: 9,675만 (최근 4건)
전세 평균: 9,573만 (최근 3건)
갭(매매-전세): 102만

전세가율이 98.9%로, 매매가 대비 전세가가 매우 높습니다. 매매가가 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있어 전세 계약 전 반드시 등기부등본의 근저당 설정 여부와 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

시세 히트맵에서 확인하기 →

전세사기 예방 체크리스트

1. 등기부등본 확인: 근저당, 가압류, 전세권 설정 여부

2. 전세보증보험 가입: HUG/SGI 가입 가능 여부 사전 확인

3. 실거래가 비교: 전세가가 최근 매매가의 70% 이하인지 확인

4. 임대인 세금 체납: 국세/지방세 완납증명 요청

5. 건축물대장 확인: 위반건축물, 용도 변경 여부

안전한 전세 계약을 위한 팁

빌라/오피스텔은 시세 파악이 어려우므로, 최근 실거래가를 반드시 확인하세요
전세가율이 70%를 넘으면 월세 전환을 고려하는 것이 안전합니다
실거래가 조회와 가격 알림은 리얼단지에서 설정할 수 있습니다

2026년 03월 30일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터

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