취득세 기본 세율
2026년 기준 1주택: 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%. 2주택(조정대상지역 내): 8%. 3주택 이상: 12%. 법인 취득: 12%. 생애최초 주택 구입자는 200만원 한도 감면 혜택이 있습니다.
양도소득세 기본 구조
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비. 1주택 비과세: 보유 2년 이상 + 거주 2년 이상(조정지역) = 12억 이하 비과세. 12억 초과 부분에만 과세. 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 최대 80%) 적용.
다주택자 중과세
2026년 현재 다주택자 중과 한시 배제 기간이 종료된 상태. 2주택: 기본세율 + 20%p 중과. 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 중과. 단, 수도권·광역시·특별자치시 소재 주택에 한합니다. 임대사업자 등록 주택은 요건 충족 시 중과 제외.
절세 전략
①거주기간 채우기: 실거주 2년 충족 시 12억 비과세 적용 ②장기보유: 10년 이상 보유+거주 시 최대 80% 공제 ③배우자 증여 후 양도: 증여재산 평가액으로 취득가 재설정 (증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세 적용 주의) ④이월결손금 활용: 다른 자산 손실과 통산 가능.