전세가율 확인
전세가율(전세가 ÷ 매매가 × 100)이 80% 이상이면 주의, 90% 이상이면 위험 구간입니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 매매·전세 실거래가를 비교하세요. 호가가 아닌 실거래가 기준으로 판단해야 합니다.
등기부등본 열람
계약 직전 등기부등본을 발급(인터넷등기소)하여 ①근저당권 설정액 ②가압류·압류 ③가처분·경매개시결정 여부를 반드시 확인하세요. (전세 보증금 + 근저당액) > 매매가 80%이면 경매 시 보증금 반환이 불가능할 수 있습니다.
전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 반드시 가입하세요. 보증 요건: 전세가율 100% 이하, 주택가격 7억 이하(수도권) 또는 5억 이하(지방). 보증료는 연 보증금의 0.128%(임차인 부담). 집주인 세금 체납 여부도 국세청 열람으로 확인 가능합니다.
집주인 세금 체납 확인
임대차 계약 전 집주인 동의하에 국세 완납증명서를 요청하세요. 또는 세입자 본인이 계약 후 전입신고·확정일자를 받으면 세금 체납에 의한 압류보다 우선변제권이 생깁니다. 소액임차인 최우선변제금(서울 5,500만원)도 반드시 확인하세요.
신축·전세 사기 주의
전세 사기 유형: ①무자본 갭투자 매수 후 전세금 수취 ②공인중개사 공모 허위 계약 ③경매 직전 전세 계약. 집주인 = 등기부 소유자 일치 여부, 중개사 자격증 조회, 계약금은 직접 계좌이체(가상계좌 금지) 원칙을 지키세요.