리얼단지
힐스테이트 용인마크밸리(7차) 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 저렴한 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 저렴한 청약입니다.
- 주목할 포인트: 주변 시세가 상승세에 있으며, 학군이 우수한 점이 긍정적입니다.
- 실수요자: 청약을 추천합니다.
투자자: 시세 상승이 기대되므로 긍정적입니다.
1. 단지 개요
힐스테이트 용인마크밸리(7차)는 경기도 용인에 위치하며, 무순위 청약으로 공급됩니다. 이 지역은 용인시 내에서 신축 아파트 공급이 드물어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택이 될 수 있습니다. 특히, 인근에 초등학교와 중학교가 위치하여 학군이 우수합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.3 | 42,050만원 | 2,380만원 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 42,050만원
- 취득세: 3.0% 적용 시 1,261만원
- 발코니확장: 500만원 (추정)
- 총 필요자금: 43,811만원
이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때, 저렴한 수준입니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 44,703만원으로, 1,652만원(약 3.7%) 저렴합니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 9개 단지 중앙값 42,050만원 대비 0% 차이로 적정 수준입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 2,380만원 | 42,050만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 2,900만원 | 44,703만원 | 5년 이내 6개 |
| 주변 전체 평균 | 2,750만원 | 43,000만원 | 9개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 힐스테이트 용인마크밸리 | 미정 | 미정 | 2,380만원 | 42,050만원 | - | 신축 |
| e편한세상용인파크카운티 | 2019년 | 미정 | 2,529만원 | 44,703만원 | 0.53km | 일반 |
| e편한세상용인한숲시티6단지 | 2018년 | 1784 | 6,940만원 | 125,000만원 | 0.54km | 주차 1.18대/세대 |
| e편한세상용인한숲시티5단지 | 2018년 | 2336 | 4,807만원 | 64,500만원 | 0.75km | 일반 |
| e편한세상용인한숲시티4단지 | 2018년 | 710 | 2,748만원 | 49,500만원 | 0.91km | 일반 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5~10년: 평균 3,481만원/평 (중앙값 2,638만원/평)
- 20년 이상: 평균 483만원/평 (중앙값 483만원/평)
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 41,497만원
- 2025년: 평균 45,807만원 (전년 대비 +10.4%)
- 2026년: 평균 45,563만원 (전년 대비 -0.5%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
전세가
- 84㎡ 전세 평균: 24,546만원 (305건)
- 전세가율: 약 58.4%
전세가가 안정적인 수준이며, 갭투자 가능성이 존재합니다. 예상 갭(실투자금)은 약 18,505만원입니다.
5. 입지 분석
교통
현재 500m 이내에 지하철역이 없어 교통이 불편하지만, 향후 교통 호재가 기대됩니다.
학군
- 초등학교: 처인초등학교 (360m, 도보 약 5분)
- 중학교: 처인중학교 (359m, 공립)
- 고등학교: 처인고등학교 (103m, 공립)
학군이 우수하여 실수요자에게 긍정적인 요소입니다.
개발 호재
현재로서는 특별한 개발 호재가 없으나, 향후 교통망 확장 등이 이루어질 경우 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터는 없으나, 유사 단지의 사례를 기반으로 예상하면 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 42,050만원 |
| 취득세 | 1,261만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 500만원 |
| 총 필요자금 | 43,811만원 |
| 계약금 (10%) | 4,305만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 26,286만원 |
| 잔금 (30%) | 13,105만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 118만원 (금리 4.5% 가정)입니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 소유권이전등기 후 자유롭게 전매 가능
- 실거주 의무: 없음
- 재당첨: 무순위(사후접수)로 재당첨 제한 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 저렴한 분양가: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 실수요자에게 매력적입니다.
2. 우수한 학군: 처인고등학교와 처인중학교가 가까워 학부모에게 긍정적입니다.
3. 전매 자유로움: 비규제 지역으로 전매가 자유롭습니다.
4. 갭투자 가능성: 전세가율이 58.4%로 안정적입니다.
⚠️ 리스크
1. 교통 불편: 500m 이내 지하철역이 없어 교통이 불편합니다.
2. 시세 상승 불확실성: 향후 개발 호재가 부족하여 시세 상승이 불확실합니다.
3. 입주 예정 미정: 입주 일정이 미정으로 불확실성이 존재합니다.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 저렴한 가격과 좋은 학군이 매력적입니다.
투자자: 갭투자 가능성이 있으며, 시세 상승이 기대되므로 긍정적입니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 저렴한 가격과 좋은 학군이 매력적입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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