한화포레나 부산당리 청약분석 — 주변 시세 대비 10% 저렴, 저렴한 편 청약

📌 핵심 요약

• 시세 판정: 저렴한 편 (주변 84㎡ 평균 시세 22,855만원 대비 20,400만원, 10% 저렴)
• 주목할 포인트: 인근 지하철역과의 근접성으로 교통 편의성 높음
• 실수요자: 청약 추천 / 투자자: 시세 상승 가능성 고려

1. 단지 개요

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

2. 분양가 분석

타입별 분양가

💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)

• 분양가: 20,400만원
• 취득세: 1.1% 적용 시 224만원
• 발코니 확장 및 옵션 추정: 500만원
• 총 필요자금: 20,400만원 + 224만원 + 500만원 = 21,124만원

🎯 분양가 적정성 판정

[저렴한 편]

주변 84㎡ 평균 시세 22,855만원 대비 10% 저렴한 20,400만원으로, 적정한 분양가입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

주변 주요 단지 상세

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 평균: 2,107만원/평 (중앙값 2,248만원/평)
• 10년차 대비 신축 프리미엄: 약 5%

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 40,286만원
• 2025년: 평균 27,080만원 (전년 대비 -32.8%)
• 2026년: 평균 25,020만원 (전년 대비 -7.6%)

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 20,034만원 (117건)
• 예상 갭: 21,124만원 - 20,034만원 = 1,090만원
• 갭투자 가능성: 낮음, 역전세 리스크 고려 필요

5. 입지 분석

교통

• 인근 지하철역 (500m 이내): 사하, 당리, 하단, 괴정, 대티
• 교통 편의성 높음. 사하역까지 10분 이내 도달 가능.

학군

• 초등학교: 당리초등학교 (287m, 도보 약 4분)
• 중학교: 당리중학교 (241m, 공립)
• 고등학교: 대광고등학교 (563m, 사립, 특성화고)
• 학군이 양호하여 실수요자에게 긍정적 요소.

개발 호재

• 인근 재개발 계획이 없지만, 교통 호재로 시세 상승 가능성 존재.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

• 유사 단지에서의 경쟁률 평균: 5:1 예상

자금 계획 (84㎡ 기준)

중도금 이자 부담 월 60만원 (금리 4.5% 가정)

규제 사항 체크

• 전매제한: 없음 (비규제지역)
• 실거주 의무: 없음
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

7. 최종 판정

✅ 장점

• 주변 시세 대비 10% 저렴한 분양가
• 교통 편의성 높은 입지
• 양호한 학군
• 신축 단지로 인한 시세 상승 기대

⚠️ 리스크

• 최근 3년 시세 하락세
• 갭투자 가능성 낮음
• 인근 재개발 계획 부재

💡 최종 결론

실수요자: 청약 추천, 주변 시세 대비 저렴하여 구매 가치 있음.

투자자: 시세 상승 가능성은 있지만, 최근 시세 하락세를 고려해야 하므로 신중한 접근 필요.

청약 일정·가점 계산기 보기 →

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 저렴한 가격과 입지 조건이 긍정적인 요소입니다.

본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.