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천안시 서북구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 충청남도 천안시 서북구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 파크밸리동일하이빌 (쌍용동) 141.3%
- 매매 평균 4억 6,000만, 전세 평균 6억 5,000만
- 천안시 서북구 TOP 10 평균 전세가율: 118.2%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
천안시 서북구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 파크밸리동일하이빌 | 쌍용동 | 4억 6,000만 | 6억 5,000만 | 141.3% | -19,000만 |
| 2 | 극동 | 쌍용동 | 8,000만 | 1억 500만 | 131.3% | -2,500만 |
| 3 | 한양수자인비다펠리즈 | 직산읍 삼은리 | 2억 50만 | 2억 4,250만 | 120.9% | -4,200만 |
| 4 | 직산한도 | 직산읍 삼은리 | 9,550만 | 1억 1,500만 | 120.4% | -1,950만 |
| 5 | 현대 | 백석동 | 1억 3,460만 | 1억 5,850만 | 117.8% | -2,390만 |
| 6 | 주공9 | 쌍용동 | 8,679만 | 1억 52만 | 115.8% | -1,373만 |
| 7 | 쌍용마을뜨란채,주공아파트 | 쌍용동 | 1억 5,245만 | 1억 6,833만 | 110.4% | -1,588만 |
| 8 | 우남2차 | 두정동 | 2억 1,800만 | 2억 4,000만 | 110.1% | -2,200만 |
| 9 | 백석벽산블루밍1차 | 백석동 | 1억 8,000만 | 1억 9,250만 | 106.9% | -1,250만 |
| 10 | 직산산호 | 직산읍 상덕리 | 3,900만 | 4,167만 | 106.8% | -267만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 파크밸리동일하이빌 — 전세가율 141.3%
천안시 서북구 쌍용동 2011년 준공
- 매매 평균: 4억 6,000만
- 전세 평균: 6억 5,000만
- 갭(매매-전세): -19,000만
- 최근 거래: 3건
전세가율 141.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -19,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 극동 — 전세가율 131.3%
천안시 서북구 쌍용동 1991년 준공
- 매매 평균: 8,000만
- 전세 평균: 1억 500만
- 갭(매매-전세): -2,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 131.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 한양수자인비다펠리즈 — 전세가율 120.9%
천안시 서북구 직산읍 삼은리 2019년 준공
- 매매 평균: 2억 50만
- 전세 평균: 2억 4,250만
- 갭(매매-전세): -4,200만
- 최근 거래: 4건
전세가율 120.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -4,200만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 직산한도 — 전세가율 120.4%
천안시 서북구 직산읍 삼은리 1993년 준공
- 매매 평균: 9,550만
- 전세 평균: 1억 1,500만
- 갭(매매-전세): -1,950만
- 최근 거래: 4건
전세가율 120.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,950만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 현대 — 전세가율 117.8%
천안시 서북구 백석동 1992년 준공
- 매매 평균: 1억 3,460만
- 전세 평균: 1억 5,850만
- 갭(매매-전세): -2,390만
- 최근 거래: 7건
전세가율 117.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,390만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 우남2차(두정동): 전세가율 110.1%, 갭 -2,200만
- 백석벽산블루밍1차(백석동): 전세가율 106.9%, 갭 -1,250만
- 직산산호(직산읍 상덕리): 전세가율 106.8%, 갭 -267만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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