리얼단지
천안 아이파크 시티 5단지 청약분석 — 주변 시세 대비 10% 저렴, 실수요자에게 적합한 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 10% 저렴하여 실수요자에게 적합한 청약입니다.
- 주목할 포인트: 주변 84㎡ 평균 시세가 38,567만원인 반면, 본 단지의 가격은 34,767만원으로 경쟁력이 있습니다.
- 결론: 실수요자는 안정적인 주거지를 확보할 수 있으며, 투자자에게도 장기적인 시세 상승이 기대됩니다.
1. 단지 개요
천안 아이파크 시티 5단지는 충청남도에 위치한 무순위 청약 단지로, 신한자산신탁 주식회사가 시공합니다. 본 단지는 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 입주 예정일 및 세대수는 미정이지만, 청약 접수가 4월 6일로 예정되어 있어 관심을 모으고 있습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
이러한 규제 현황은 실거주자와 투자자 모두에게 유리한 조건으로 작용할 것입니다. 전매제한이 없고 실거주 의무가 없기 때문에, 투자자에게도 매력적인 옵션입니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.4 | 34,767만원 | 1,370만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 34,767만원
- 취득세: 3% 적용 시 약 1,043만원
- 발코니 확장 및 옵션: 약 1,500만원 (추정)
- 총 필요자금: 34,767만원 + 1,043만원 + 1,500만원 = 37,310만원
이 금액은 주변 84㎡ 평균 시세 38,567만원에 비해 약 1,257만원 저렴합니다. 즉, 본 단지의 분양가는 주변 시세 대비 10% 저렴하다는 의미입니다.
🎯 분양가 적정성 판정
적정 수준
판정 기준: 주변 84㎡ 중앙값 39,860만원 대비 12% 저렴한 가격입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 1,370만원/평 | 34,767만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 2,634만원/평 | 39,860만원 | 5년 이내 9개 |
| 주변 전체 평균 | 2,423만원/평 | 38,567만원 | 82개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 천안 아이파크 시티 5단지 | 미정 | 미정 | 1,370만원 | 34,767만원 | - | 신축 |
| 천안 아이파크 시티 6단지 | 미정 | 미정 | 3,421만원 | 87,940만원 | 0.37km | 대단지 |
| 천안 성성 비스타동원 | 2024년 | 1195 | 2,654만원 | 68,249만원 | 0.86km | 주차 1.27대/세대 |
| 천안 부성지구 한라비발디 | 미정 | 654 | 1,812만원 | 46,586만원 | 0.87km | 일반 |
| 천안 아이파크 시티 2단지 | 미정 | 미정 | 3,189만원 | 81,970만원 | 0.56km | 대단지 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내: 평균 3,245만원/평 (중앙값 2,634만원/평)
- 5~10년: 평균 2,173만원/평 (중앙값 2,124만원/평)
본 단지는 신축으로, 5년 이내 신축 평균 시세에 비해 58% 저렴합니다. 이는 투자자에게 매력적인 요소입니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 43,652만원
- 2025년: 평균 46,789만원 (전년 대비 +7.2%)
- 2026년: 평균 49,435만원 (전년 대비 +5.7%)
이러한 시세 상승 추세는 본 단지의 투자 가치를 더욱 높여줄 것입니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 전세가율: 84㎡ 전세 평균 27,861만원
- 예상 갭: 34,767만원 - 27,861만원 = 6,906만원
- 갭투자 가능성: 약 20%로, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
5. 입지 분석
교통
본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 접근성이 다소 떨어집니다. 그러나 인근 도로망이 잘 갖춰져 있어 자가용 이용 시 편리합니다.
학군
- 초등학교: 천안부대초등학교 (943m, 도보 약 14분), 천안성성초등학교 (977m, 도보 약 15분)
- 중학교: 천안부성중학교 (763m, 공립)
- 고등학교: 천안오성고등학교 (793m, 공립, 일반고)
학군이 양호하여 자녀 교육에 유리한 조건입니다.
개발 호재
주변에 신규 아파트 단지와 상업시설이 들어설 예정으로, 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
주변 유사 단지의 경쟁률이 평균 5:1로 예상됩니다. 따라서 청약 신청 시 충분한 준비가 필요합니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 34,767만원 |
| 취득세 | 1,043만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 1,500만원 |
| 총 필요자금 | 37,310만원 |
| 계약금 (10%) | 3,731만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 22,386만원 |
| 잔금 (30%) | 11,199만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 80만원 (금리 4.5% 가정)으로 예상됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 소유권 이전 등기 후 즉시 전매 가능
- 실거주 의무: 없음
- 재당첨: 무순위 청약으로 제한 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
- 저렴한 분양가: 주변 시세 대비 10% 저렴하여 실수요자에게 유리합니다.
- 양호한 학군: 교육 여건이 좋습니다.
- 전매 자유: 비규제 지역으로 즉시 전매가 가능합니다.
- 신축 프리미엄: 신축 아파트로 시세 상승 가능성이 높습니다.
⚠️ 리스크
- 교통 불편: 500m 이내 지하철역이 없어 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.
- 경쟁률: 예상보다 높은 경쟁률로 청약이 어려울 수 있습니다.
- 입주 일정 미정: 입주 일정이 미정으로 불확실성이 존재합니다.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 주변 시세 대비 저렴하여 안정적인 주거지를 확보할 수 있습니다.
투자자: 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있으나, 청약 경쟁이 치열할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 청약 가격 경쟁력이 높고, 실수요자에게 적합합니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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