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제주시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 제주특별자치도 제주시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 외도부영1차 (외도일동) 90.6%
- 매매 평균 1억 8,767만, 전세 평균 1억 7,000만
- 제주시 TOP 10 평균 전세가율: 76.2%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
제주시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 외도부영1차 | 외도일동 | 1억 8,767만 | 1억 7,000만 | 90.6% | 1,767만 |
| 2 | 청목더웰연동 | 연동 | 8,700만 | 7,500만 | 86.2% | 1,200만 |
| 3 | 블루파크시티 | 도두일동 | 1억 1,900만 | 9,500만 | 79.8% | 2,400만 |
| 4 | 제주하귀휴먼시아1단지 | 애월읍 하귀1리 | 4억 1,875만 | 3억 2,000만 | 76.4% | 9,875만 |
| 5 | 제주삼화사랑으로부영2차 | 화북이동 | 5억 6,500만 | 4억 2,000만 | 74.3% | 1억 4,500만 |
| 6 | 노형뜨란채 | 노형동 | 5억 7,500만 | 4억 2,000만 | 73.0% | 1억 5,500만 |
| 7 | 제주첨단꿈에그린2단지아파트 | 월평동 | 5억 500만 | 3억 6,000만 | 71.3% | 1억 4,500만 |
| 8 | 화북주공4단지 | 화북일동 | 2억 4,267만 | 1억 7,000만 | 70.1% | 7,267만 |
| 9 | 부영(2차) | 외도일동 | 4억 2,779만 | 3억 | 70.1% | 1억 2,779만 |
| 10 | 도남해모로리치힐아파트 | 도남동 | 7억 250만 | 4억 9,000만 | 69.8% | 2억 1,250만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 외도부영1차 — 전세가율 90.6%
제주시 외도일동 2000년 준공
- 매매 평균: 1억 8,767만
- 전세 평균: 1억 7,000만
- 갭(매매-전세): 1,767만
- 최근 거래: 7건
전세가율 90.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,767만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 청목더웰연동 — 전세가율 86.2%
제주시 연동 2018년 준공
- 매매 평균: 8,700만
- 전세 평균: 7,500만
- 갭(매매-전세): 1,200만
- 최근 거래: 2건
전세가율 86.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,200만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 블루파크시티 — 전세가율 79.8%
제주시 도두일동 2018년 준공
- 매매 평균: 1억 1,900만
- 전세 평균: 9,500만
- 갭(매매-전세): 2,400만
- 최근 거래: 2건
전세가율 79.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2,400만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 제주하귀휴먼시아1단지 — 전세가율 76.4%
제주시 애월읍 하귀1리 2010년 준공
- 매매 평균: 4억 1,875만
- 전세 평균: 3억 2,000만
- 갭(매매-전세): 9,875만
- 최근 거래: 5건
전세가율 76.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 9,875만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 제주삼화사랑으로부영2차 — 전세가율 74.3%
제주시 화북이동 2013년 준공
- 매매 평균: 5억 6,500만
- 전세 평균: 4억 2,000만
- 갭(매매-전세): 1억 4,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 74.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 4,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 화북주공4단지(화북일동): 전세가율 70.1%, 갭 7,267만
- 부영(2차)(외도일동): 전세가율 70.1%, 갭 1억 2,779만
- 도남해모로리치힐아파트(도남동): 전세가율 69.8%, 갭 2억 1,250만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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