리얼단지
엄궁역 트라비스 하늘채 청약분석 — 주변 시세 대비 10% 저렴, 실수요자에게 적합한 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 10% 저렴, 적정 수준입니다.
- 가장 주목할 포인트: 인근 초등학교와 중학교가 있어 학군이 우수합니다.
- 실수요자: 청약을 추천합니다. 투자자: 안정적인 시세 상승이 기대되는 지역입니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 엄궁역 트라비스 하늘채 |
| 위치 | 부산광역시 사상구 엄궁동 412번지 일원 |
| 분양유형 | 민간분양 |
| 주택유형 | 분양주택 |
| 시공사 | 코오롱글로벌주식회사 |
| 총 세대수 | 1061 |
| 입주예정 | 2030.02 |
| 공고일 | 3월 27일(금) |
| 청약접수 | 4월 6일(월) ~ 4월 8일(수) |
| 당첨발표 | 4월 14일(화) |
엄궁역 트라비스 하늘채는 부산 사상구 엄궁동에 위치하며, 총 1061세대 규모로 민간분양 형태로 공급됩니다. 입주 예정일은 2030년 2월로, 부산 내에서도 신축 공급이 드문 지역입니다. 이 지역은 교통과 학군이 우수하여 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받을 가능성이 높습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
엄궁역 트라비스 하늘채는 현재 투기과열지구 및 토지거래허가구역에 해당하지 않으며, 분양가상한제도 적용되지 않아 가격 결정에 유연성이 있습니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.4 | 23,000만원 | 9,000만원/평 | 1061 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 23,000만원
- 취득세: 3.5% (규제지역 비적용) → 805만원
- 발코니 확장: 약 500만원 (추정)
- 총 필요자금: 23,000 + 805 + 500 = 24,305만원
이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때 안정적인 투자로 해석됩니다. 주변 84㎡ 평균 시세인 22,132만원과 비교해도 10% 저렴한 수준입니다.
🎯 분양가 적정성 판정
적정 수준
주변 5년 이내 신축 아파트 2개 단지 중앙값 20,000만원/평 대비 10% 저렴한 23,000만원입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 9,000만원/평 | 23,000만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 10,000만원/평 | 25,000만원 | 5년 이내 2개 |
| 주변 전체 평균 | 18,183만원 | 22,132만원 | 106개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 삼강썬시빌 | 2002 | - | 1,363만원 | 33,100만원 | 0.01km | 역세권 |
| 예일골든빌 | 2003 | - | 1,129만원 | 19,500만원 | 0.12km | 일반 |
| 동양하이츠빌A동 | 2002 | - | 1,577만원 | 36,200만원 | 0.2km | 고급형 |
| 동양빌라 | 2001 | - | 879만원 | 21,000만원 | 0.21km | 일반 |
| 광이빌라 | 2002 | - | 1,044만원 | 16,900만원 | 0.22km | 일반 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내 신축 아파트의 평균 평당가는 1,797만원으로, 엄궁역 트라비스 하늘채의 평당가 9,000만원에 비해 10% 저렴합니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 29,256만원
- 2025년: 평균 29,884만원 (전년 대비 +2.1%)
- 2026년: 평균 26,750만원 (전년 대비 -10.5%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
전세 데이터
- 84㎡ 전세 평균: 19,230만원 (158건, 범위 10,000~30,000만원)
전세가율은 약 83.5%로, 갭투자 가능성이 높습니다. 실투자금은 24,305만원(총 필요자금)에서 19,230만원(전세가)을 제외한 5,075만원입니다. 역전세 리스크는 낮은 편으로, 안정적인 수익이 기대됩니다.
5. 입지 분석
교통
엄궁역 트라비스 하늘채는 하단역과 가까워 교통이 편리합니다. 지하철역까지 도보 10분 이내로 이동할 수 있으며, 향후 교통 호재가 기대됩니다.
학군
- 초등학교: 엄궁초등학교 (309m, 도보 약 5분)
- 중학교: 엄궁중학교 (851m, 공립)
학군이 우수하여 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
개발 호재
엄궁동 일대는 재개발 및 교통 개선 계획이 있어, 생활권 확대와 시세 상승 기대가 큽니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터는 없지만, 유사 단지 사례를 기반으로 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 23,000만원 |
| 취득세 | 805만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 500만원 |
| 총 필요자금 | 24,305만원 |
| 계약금 (10%) | 2,430만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 14,583만원 |
| 잔금 (30%) | 7,299만원 |
중도금 이자 부담은 월 65만원 (금리 4.5% 가정)으로 예상됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제지역으로 소유권이전등기 후 가능
- 실거주 의무: 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 가격 경쟁력: 주변 시세 대비 10% 저렴하여 실수요자에게 유리합니다.
2. 우수한 학군: 초등학교와 중학교가 가까워 자녀 교육에 적합합니다.
3. 교통 편리성: 하단역과 인접하여 교통이 용이합니다.
4. 전세가율: 전세가율이 높아 안정적인 수익이 기대됩니다.
⚠️ 리스크
1. 고분양가: 신축 아파트와 비교해도 여전히 높은 가격입니다.
2. 경쟁률: 높은 경쟁률로 인해 청약 당첨이 어려울 수 있습니다.
3. 시장 변동성: 향후 시세가 하락할 가능성도 존재합니다.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 가격이 저렴하고 학군이 우수하여 안정적인 거주가 가능합니다.
투자자: 장기적인 시세 상승이 기대되지만, 경쟁률이 높아 당첨이 어려울 수 있습니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 가격 대비 적정 수준으로 실수요자에게 적합합니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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