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양천구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 서울특별시 양천구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 벽산블루밍1단지 (신월동) 82.2%
- 매매 평균 6억 4,500만, 전세 평균 5억 3,000만
- 양천구 TOP 10 평균 전세가율: 72.3%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
양천구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 벽산블루밍1단지 | 신월동 | 6억 4,500만 | 5억 3,000만 | 82.2% | 1억 1,500만 |
| 2 | 코아루2단지 | 신월동 | 4억 9,700만 | 3억 8,000만 | 76.5% | 1억 1,700만 |
| 3 | 수명산그린시아 | 신월동 | 5억 6,800만 | 4억 2,000만 | 73.9% | 1억 4,800만 |
| 4 | 신월동금용 | 신월동 | 4억 1,000만 | 2억 9,500만 | 72.0% | 1억 1,500만 |
| 5 | 신성미소지움 | 신월동 | 6억 9,500만 | 5억 | 71.9% | 1억 9,500만 |
| 6 | 이펜하우스4단지 | 신정동 | 7억 400만 | 5억 | 71.0% | 2억 400만 |
| 7 | 해태 | 신월동 | 5억 9,650만 | 4억 2,000만 | 70.4% | 1억 7,650만 |
| 8 | 대림아크로빌 | 신정동 | 19억 | 13억 1,000만 | 68.9% | 5억 9,000만 |
| 9 | 벽산블루밍2단지 | 신월동 | 6억 8,750만 | 4억 7,000만 | 68.4% | 2억 1,750만 |
| 10 | 신월2차미소지움 | 신월동 | 7억 2,000만 | 4억 9,000만 | 68.1% | 2억 3,000만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 벽산블루밍1단지 — 전세가율 82.2%
양천구 신월동 2003년 준공
- 매매 평균: 6억 4,500만
- 전세 평균: 5억 3,000만
- 갭(매매-전세): 1억 1,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 82.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 1,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 코아루2단지 — 전세가율 76.5%
양천구 신월동 2010년 준공
- 매매 평균: 4억 9,700만
- 전세 평균: 3억 8,000만
- 갭(매매-전세): 1억 1,700만
- 최근 거래: 2건
전세가율 76.5%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 1,700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 수명산그린시아 — 전세가율 73.9%
양천구 신월동 2014년 준공
- 매매 평균: 5억 6,800만
- 전세 평균: 4억 2,000만
- 갭(매매-전세): 1억 4,800만
- 최근 거래: 2건
전세가율 73.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 4,800만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 신월동금용 — 전세가율 72.0%
양천구 신월동 1998년 준공
- 매매 평균: 4억 1,000만
- 전세 평균: 2억 9,500만
- 갭(매매-전세): 1억 1,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 72.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 1,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 신성미소지움 — 전세가율 71.9%
양천구 신월동 2003년 준공
- 매매 평균: 6억 9,500만
- 전세 평균: 5억
- 갭(매매-전세): 1억 9,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 71.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 9,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 대림아크로빌(신정동): 전세가율 68.9%, 갭 5억 9,000만
- 벽산블루밍2단지(신월동): 전세가율 68.4%, 갭 2억 1,750만
- 신월2차미소지움(신월동): 전세가율 68.1%, 갭 2억 3,000만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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