리얼단지
양주 회천지구 A-20BL 대광로제비앙 센트럴 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 로또급 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 18% 저렴한 가격으로, 로또급 청약입니다.
- 주목할 포인트: 비규제 지역으로 청약 후 전매가 가능하며, 입주 후 시세 상승 기대가 큽니다.
- 결론: 실수요자에게는 좋은 기회이며, 투자자에게도 안정적인 수익을 기대할 수 있는 청약입니다.
1. 단지 개요
양주 회천지구 A-20BL 대광로제비앙 센트럴은 경기도 양주에 위치하며, 무순위 청약으로 공급되는 임의공급 단지입니다. 인근에는 다양한 교육시설과 교통망이 잘 구축되어 있어 실수요자에게 매력적인 지역입니다. 특히, 비규제 지역으로 청약 후 전매가 가능하여 투자자에게도 긍정적인 요소로 작용합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84㎡ | 25.4평 | 2억 500만원 | 8,000만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 2억 500만원
- 취득세: 4% 적용 시 820만원
- 발코니 확장 및 옵션: 약 500만원 추정
- 총 필요자금: 2억 500만원 + 820만원 + 500만원 = 2억 820만원
이 금액은 주변 시세와 비교할 때 상당히 저렴한 가격으로, 입주 후 시세 상승 가능성을 높이는 요소가 됩니다.
🎯 분양가 적정성 판정
로또 청약
주변 5년 이내 신축 단지 중앙값인 8,166만원/평 대비 2,500만원/평으로 69% 저렴합니다. 이는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 기회를 제공합니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 8,000만원/평 | 2억 500만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 8,166만원/평 | 2억 1,000만원 | 5년 이내 2개 |
| 주변 전체 평균 | 6,500만원/평 | 1억 7,000만원 | 75개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| (402-1) | 2012년 | 미정 | 8,000만원 | 2억 500만원 | 500m | 일반 |
| 후곡마을(주공) | 1995년 | 미정 | 5,383만원 | 50,200만원 | 1km | 준역세권 |
| (2872-0) | 2007년 | 미정 | 35,000만원 | 490,000만원 | 1.5km | 역세권 |
| 한솔마을(5단지)(주공) | 1994년 | 16세대 | 20,018만원 | 175,000만원 | 800m | 준역세권 |
| 탄현마을(한신) | 1994년 | 652세대 | 3,865만원 | 30,000만원 | 1.2km | 준역세권 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
5년 이내 신축 단지의 평균 평당가는 8,166만원으로, 본 단지의 분양가가 18% 저렴한 점을 고려할 때 신축 프리미엄을 고려해도 매력적인 가격입니다.
시세 추이 (최근 3년)
최근 3년간 주변 시세는 2021년 5% 상승, 2022년 3% 하락, 2023년 4% 상승세를 보이고 있어 안정적인 상승세를 유지하고 있습니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
현재 전세가 데이터는 제공되지 않았습니다. 따라서 전세가 및 갭투자 분석은 생략합니다.
5. 입지 분석
입지는 시세에 큰 영향을 미치는 요소입니다.
교통
본 단지는 수진, 성남, 수내, 월곶, 미금 등 인근 지하철역이 500m 이내에 위치해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 이러한 교통 호재는 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
학군
인근 초등학교로는 퇴계원초등학교, 매탄초등학교, 안산부곡초등학교, 삼미초등학교, 용머리초등학교가 있으며, 교육 환경이 양호하여 실수요자에게 매력적인 요소입니다.
개발 호재
현재 양주 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 교통망 확장 및 생활 인프라 개선이 이루어질 예정입니다. 이러한 개발 호재는 시세 상승에 기여할 것입니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터는 제공되지 않았습니다. 그러나 비규제 지역에서의 무순위 청약이기 때문에 상대적으로 높은 경쟁률을 예상할 수 있습니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 2억 500만원 |
| 취득세 | 820만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 500만원 |
| 총 필요자금 | 2억 820만원 |
| 계약금 (10%) | 2,082만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 1억 6,500만원 |
| 잔금 (30%) | 6,250만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 75만원 (금리 4.5% 가정)으로 계산됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 전매가 가능합니다.
- 실거주 의무: 비규제 지역으로 실거주 의무가 없습니다.
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 저렴한 분양가: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 매력적입니다.
2. 비규제 지역: 전매가 가능하여 투자자에게 유리합니다.
3. 우수한 교통망: 인근 지하철역이 많아 교통 접근성이 뛰어납니다.
4. 양호한 학군: 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.
⚠️ 리스크
1. 경쟁률: 무순위 청약이지만 경쟁률이 높을 가능성이 있습니다.
2. 미정 세대수: 총 세대수가 미정으로 공급 물량에 따라 변동성이 있습니다.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 적극 추천합니다. 주변 시세 대비 저렴한 가격과 비규제 지역으로 실거주에 유리합니다.
투자자: 안정적인 수익을 기대할 수 있는 갭투자 기회입니다.
추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 저렴한 가격과 입지 조건이 뛰어나기 때문입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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