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양산시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 경상남도 양산시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 대승하이아트1 (덕계동) 128.8%
- 매매 평균 7,350만, 전세 평균 9,467만
- 양산시 TOP 10 평균 전세가율: 96.9%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
양산시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 대승하이아트1 | 덕계동 | 7,350만 | 9,467만 | 128.8% | -2,117만 |
| 2 | 부영벽산 | 덕계동 | 1억 1,281만 | 1억 2,250만 | 108.6% | -969만 |
| 3 | 북부주공 | 북부동 | 5,400만 | 5,700만 | 105.6% | -300만 |
| 4 | 삼성명가타운 | 평산동 | 1억 2,178만 | 1억 1,500만 | 94.4% | 678만 |
| 5 | 양산신도시뜰안채아파트 | 중부동 | 1억 4,825만 | 1억 3,500만 | 91.1% | 1,325만 |
| 6 | 양산물금한신더휴아파트 | 물금읍 가촌리 | 2억 6,989만 | 2억 4,000만 | 88.9% | 2,989만 |
| 7 | e편한세상남양산 | 동면 석산리 | 2억 7,575만 | 2억 4,500만 | 88.8% | 3,075만 |
| 8 | 동양산 우성스마트시티 뷰 | 덕계동 | 3억 3,900만 | 3억 | 88.5% | 3,900만 |
| 9 | 양산교동월드메르디앙2단지 | 교동 | 1억 5,400만 | 1억 3,500만 | 87.7% | 1,900만 |
| 10 | 양산이지더원리버포레 | 동면 석산리 | 2억 8,750만 | 2억 4,800만 | 86.3% | 3,950만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 대승하이아트1 — 전세가율 128.8%
양산시 덕계동 1993년 준공
- 매매 평균: 7,350만
- 전세 평균: 9,467만
- 갭(매매-전세): -2,117만
- 최근 거래: 8건
전세가율 128.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,117만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 부영벽산 — 전세가율 108.6%
양산시 덕계동 1999년 준공
- 매매 평균: 1억 1,281만
- 전세 평균: 1억 2,250만
- 갭(매매-전세): -969만
- 최근 거래: 10건
전세가율 108.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -969만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 북부주공 — 전세가율 105.6%
양산시 북부동 1984년 준공
- 매매 평균: 5,400만
- 전세 평균: 5,700만
- 갭(매매-전세): -300만
- 최근 거래: 4건
전세가율 105.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -300만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 삼성명가타운 — 전세가율 94.4%
양산시 평산동 2002년 준공
- 매매 평균: 1억 2,178만
- 전세 평균: 1억 1,500만
- 갭(매매-전세): 678만
- 최근 거래: 10건
전세가율 94.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 678만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 양산신도시뜰안채아파트 — 전세가율 91.1%
양산시 중부동 2000년 준공
- 매매 평균: 1억 4,825만
- 전세 평균: 1억 3,500만
- 갭(매매-전세): 1,325만
- 최근 거래: 11건
전세가율 91.1%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,325만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 동양산 우성스마트시티 뷰(덕계동): 전세가율 88.5%, 갭 3,900만
- 양산교동월드메르디앙2단지(교동): 전세가율 87.7%, 갭 1,900만
- 양산이지더원리버포레(동면 석산리): 전세가율 86.3%, 갭 3,950만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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