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시흥시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 경기도 시흥시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 동보 (정왕동) 192.4%
- 매매 평균 1억 2,650만, 전세 평균 2억 4,333만
- 시흥시 TOP 10 평균 전세가율: 115.3%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
시흥시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 동보 | 정왕동 | 1억 2,650만 | 2억 4,333만 | 192.4% | -11,683만 |
| 2 | 동보 | 거모동 | 1억 3,078만 | 2억 | 152.9% | -6,922만 |
| 3 | 서강2 | 대야동 | 2억 4,300만 | 2억 6,250만 | 108.0% | -1,950만 |
| 4 | 계룡리슈빌 | 정왕동 | 2억 4,217만 | 2억 6,000만 | 107.4% | -1,783만 |
| 5 | 시흥웅진스위트홈 | 장현동 | 9,500만 | 9,840만 | 103.6% | -340만 |
| 6 | 우남한신 | 대야동 | 2억 6,000만 | 2억 6,667만 | 102.6% | -667만 |
| 7 | 연꽃마을대우삼호아파트 | 하상동 | 2억 650만 | 2억 808만 | 100.8% | -158만 |
| 8 | 영남6 | 정왕동 | 1억 7,917만 | 1억 7,167만 | 95.8% | 750만 |
| 9 | 주공3 | 정왕동 | 1억 9,900만 | 1억 9,010만 | 95.5% | 890만 |
| 10 | 대우푸르지오1차 | 은행동 | 3억 2,000만 | 3억 | 93.8% | 2,000만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 동보 — 전세가율 192.4%
시흥시 정왕동 1997년 준공
- 매매 평균: 1억 2,650만
- 전세 평균: 2억 4,333만
- 갭(매매-전세): -11,683만
- 최근 거래: 7건
전세가율 192.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -11,683만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 동보 — 전세가율 152.9%
시흥시 거모동 1999년 준공
- 매매 평균: 1억 3,078만
- 전세 평균: 2억
- 갭(매매-전세): -6,922만
- 최근 거래: 14건
전세가율 152.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -6,922만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 서강2 — 전세가율 108.0%
시흥시 대야동 1997년 준공
- 매매 평균: 2억 4,300만
- 전세 평균: 2억 6,250만
- 갭(매매-전세): -1,950만
- 최근 거래: 5건
전세가율 108.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,950만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 계룡리슈빌 — 전세가율 107.4%
시흥시 정왕동 1997년 준공
- 매매 평균: 2억 4,217만
- 전세 평균: 2억 6,000만
- 갭(매매-전세): -1,783만
- 최근 거래: 4건
전세가율 107.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,783만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 시흥웅진스위트홈 — 전세가율 103.6%
시흥시 장현동 2018년 준공
- 매매 평균: 9,500만
- 전세 평균: 9,840만
- 갭(매매-전세): -340만
- 최근 거래: 2건
전세가율 103.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -340만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 영남6(정왕동): 전세가율 95.8%, 갭 750만
- 주공3(정왕동): 전세가율 95.5%, 갭 890만
- 대우푸르지오1차(은행동): 전세가율 93.8%, 갭 2,000만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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