리얼단지
시흥 은계 에피트(4차) 청약분석 — 주변 시세 대비 48% 저렴, 로또급 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 로또급 청약. 본 단지의 분양가는 주변 84㎡ 평균 시세 대비 48% 저렴한 24,485만원입니다.
- 가장 주목할 포인트: 비규제 지역으로 청약 후 매도 시 전매가 자유롭고, 실거주 의무가 없어 투자자에게 유리합니다.
- 실수요자: 저렴한 가격으로 실거주 가능. 투자자: 높은 시세 상승 기대.
1. 단지 개요
시흥 은계 에피트(4차)는 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, 인근 지하철역은 시흥대야역과 신천역으로 도보 10분 이내의 초역세권입니다. 이 지역은 신축 아파트 공급이 드물어 시세 상승 가능성이 큽니다. 또한, 비규제 지역으로 청약 후 매도 시 자유롭고 실거주 의무가 없어 투자자에게 매력적입니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.4 | 24,485만원 | 2,660만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 24,485만원
- 취득세: 1.1% (비규제 지역) → 269만원
- 발코니확장 및 옵션: 약 200만원 (추정)
- 총 필요자금: 24,485만원 + 269만원 + 200만원 = 24,954만원
이 금액은 주변 84㎡ 평균 시세 47,272만원 대비 48% 저렴한 수치로, 시세 상승 여력이 큽니다.
🎯 분양가 적정성 판정
로또 청약
본 단지의 분양가는 주변 5년 이내 신축 단지 중앙값 41,750만원 대비 41% 저렴합니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 2,660만원 | 24억 485만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 2,687만원 | 41억 750만원 | 5년 이내 3개 |
| 주변 전체 평균 | 2,448만원 | 47억 272만원 | 42개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 시흥 롯데캐슬 시그니처 2블록 | 2024 | 미정 | 2,781만원 | 71억 420만원 | 0.17km | 신축 |
| 삼성홈타운 | 2008 | 미정 | 1,588만원 | 40억 500만원 | 0.09km | 대단지 |
| 은행마을녹원 | 1997 | 299 | 1,335만원 | 34억 300만원 | 0.12km | 일반 |
| 동도빌라5동6동 | 1991 | 미정 | 832만원 | 9억 000만원 | 0.11km | 일반 |
| 연희 | 1986 | 미정 | 1,086만원 | 14억 700만원 | 0.08km | 일반 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내 신축: 평균 2,660만원/평
- 5~10년: 평균 1,953만원/평
- 10~20년: 평균 1,366만원/평
- 20년 이상: 평균 1,058만원/평
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 33,833만원
- 2025년: 평균 32,528만원 (전년 대비 -3.9%)
- 2026년: 평균 39,500만원 (전년 대비 +21.4%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 84㎡ 전세 평균: 22,502만원 (22건, 범위 16,000~30,000만원)
- 전세가율: 91.9% (22,502만원 / 24,485만원)
이 수치는 갭투자 가능성을 높이며, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
5. 입지 분석
교통
인근 지하철역인 시흥대야역과 신천역이 도보 10분 이내에 위치하여, 교통 편의성이 뛰어납니다. 향후 GTX 및 신안산선의 개통이 이루어질 경우, 시세 상승이 기대됩니다.
학군
주변 초등학교는 시흥신일초등학교, 검바위초등학교, 중학교는 소래중학교, 고등학교는 소래고등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용합니다.
개발 호재
주변 개발 계획이 없으나, 인근 대규모 아파트 단지의 입주가 예정되어 있어 생활 인프라가 확장될 것으로 기대됩니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
- 비슷한 조건의 유사 단지 청약 경쟁률을 고려할 때, 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 24,485만원 |
| 취득세 | 269만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 200만원 |
| 총 필요자금 | 24,954만원 |
| 계약금 (10%) | 2,495만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 14,971만원 |
| 잔금 (30%) | 7,486만원 |
중도금 이자 부담 월 56만원 (금리 4.5% 가정)으로, 자금 계획이 비교적 용이합니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 전매가 자유롭습니다.
- 실거주 의무: 없음
- 재당첨: 비규제 지역으로 재당첨 제한이 없습니다.
7. 최종 판정
✅ 장점
- 가격: 주변 평균 시세 대비 48% 저렴
- 전매 자유: 비규제 지역으로 전매가 자유롭습니다.
- 교통 편리: 인근 지하철역이 도보 10분 이내
- 학군 양호: 초·중·고 학군이 좋음
- 갭투자 가능성: 전세가율 91.9%로 안정적인 수익 기대
⚠️ 리스크
- 경쟁률: 높은 경쟁률로 당첨이 어려울 수 있음
- 개발 호재 부족: 현재로서는 특별한 개발 호재가 없음
- 시세 변동성: 최근 1년간 시세 변동성이 존재
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 저렴한 가격으로 실거주 가능성이 높습니다.
투자자: 갭투자를 고려할 만하며, 높은 시세 상승 기대가 가능합니다.
추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 주변 대비 저렴한 가격과 전매 자유가 큰 장점입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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