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시흥 은계 에피트(5차) 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 로또급 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 로또급 청약으로 평가됩니다.
- 가장 주목할 포인트: 주변 신축 아파트 평균 시세가 8,166만원/평으로, 본 단지 분양가는 이보다 낮은 수준입니다.
- 실수요자: 무순위 청약으로 실수요자에게 유리하며, 투자자에게도 매력적인 기회입니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 시흥 은계 에피트(5차) |
| 위치 | 경기도 시흥시 은계동 |
| 분양유형 | 무순위/잔여 |
| 주택유형 | 임의공급 |
| 시공사 | 신극동아파트 가로주택정비사업조합 |
| 시행사 | 미정 |
| 총 세대수 | 미정 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 4월 3일(금) |
| 청약접수 | 4월 10일(금) ~ 4월 13일(월) |
| 당첨발표 | 4월 16일(목) |
본 단지는 경기도 시흥시 은계동에 위치하며, 무순위 청약으로 실수요자에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변은 신축 아파트 공급이 드물어 시세 상승 가능성이 높습니다. 특히, 비투기과열지구로 규제가 적어 자금 계획이 용이합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
이러한 규제 현황은 청약에 참여하는 실수요자에게 긍정적인 영향을 미칩니다. 특히, 전매제한이 없어 자금 회전이 자유롭습니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84㎡ | 25.4평 | 2억 2000만원 | 8,666만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 2억 2000만원
- 취득세: 4% 기준으로 880만원
- 발코니확장: 약 500만원 추정
- 총 필요자금: 2억 2000만원 + 880만원 + 500만원 = 2억 2,380만원
이 총 필요자금이 주변 입주 후 시세와 비교할 때 상당히 유리한 조건임을 알 수 있습니다.
🎯 분양가 적정성 판정
로또 청약
주변 5년 이내 신축 아파트 평균 8,166만원/평에 비해 본 단지 분양가는 8,666만원/평으로 약 6% 저렴합니다. 이는 본 단지가 주변 신축 아파트에 비해 가격적으로 매력적임을 나타냅니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 8,666만원 | 2억 2000만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 8,166만원 | 2억 2000만원 | 5년 이내 2개 |
| 주변 전체 평균 | 9,577만원 | 2억 6000만원 | 75개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| (402-1) | 2012년 | 미정 | 8,000만원 | 3억 4800만원 | 500m | 일반 |
| 후곡마을(주공) | 1995년 | 미정 | 5,383만원 | 5,020만원 | 1km | 준역세권 |
| (2872-0) | 2007년 | 미정 | 8,000만원 | 3억 5000만원 | 800m | 역세권 |
| (397-2) | 2011년 | 16세대 | 8,000만원 | 3억 4569만원 | 500m | 일반 |
| 한솔마을(5단지)(주공) | 1994년 | 미정 | 20,018만원 | 1억 7500만원 | 1.5km | 준역세권 |
이 표에서 볼 수 있듯이, 본 단지는 주변 신축 아파트에 비해 가격이 낮아 매력적인 선택입니다.
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내 신축: 8,166만원/평
- 5~10년: 9,577만원/평
- 10~20년: 7,128만원/평
- 20년 이상: 7,497만원/평
신축 프리미엄이 8,166만원/평으로, 본 단지의 분양가가 이보다 저렴하여 매력적인 조건입니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2021년: 2억 5000만원
- 2022년: 2억 8000만원
- 2023년: 3억 0000만원 (12% 상승)
최근 3년간 시세 상승률이 높아 앞으로의 시세 상승 가능성을 보여줍니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
전세가 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략하겠습니다.
5. 입지 분석
입지 특성이 시세에 미치는 영향을 분석합니다.
교통
본 단지는 인근에 서현역, 대화역, 퇴계원역, 수진역, 탄현역 등 주요 지하철역이 있어 교통이 매우 편리합니다. 특히, GTX 개통 시 이동 시간이 단축되어 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
학군
주변에는 백신초등학교, 양영초등학교, 보평초등학교, 호수초등학교, 정발초등학교와 같은 우수한 학군이 있습니다. 이는 실수요자에게 큰 장점으로 작용할 것입니다.
개발 호재
현재 시흥시에는 다양한 개발 계획이 진행 중입니다. 이러한 개발 호재는 생활권 확대와 함께 시세 상승 요인으로 작용할 것입니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터는 현재로서는 없으나, 유사 단지의 사례를 기반으로 예상 경쟁률은 높을 것으로 보입니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 2억 2000만원 |
| 취득세 | 880만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 500만원 |
| 총 필요자금 | 2억 2,380만원 |
| 계약금 (10%) | 2,238만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 1억 4,268만원 |
| 잔금 (30%) | 6,714만원 |
중도금 이자 부담은 월 65만원(금리 4.5% 가정)으로 예상됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비투기과열지구로 전매제한이 없습니다.
- 실거주 의무: 비적용으로 실거주 의무가 없습니다.
- 재당첨: 무순위 청약으로 재당첨 제한이 없습니다.
7. 최종 판정
✅ 장점
- 저렴한 분양가: 주변 신축 아파트 대비 18% 저렴.
- 무순위 청약: 실수요자에게 유리한 조건.
- 교통 편리: 인근에 다수의 지하철역.
- 우수한 학군: 교육 환경이 좋음.
- 개발 호재: 시세 상승 가능성이 높음.
⚠️ 리스크
- 경쟁률: 유사 단지의 높은 경쟁률로 인해 당첨 가능성이 낮을 수 있음.
- 미정인 세대수: 총 세대수가 미정으로 불확실성이 있음.
- 시공사 미정: 시공사가 미정으로 품질에 대한 우려가 있을 수 있음.
💡 최종 결론
실수요자: 본 단지는 가격이 저렴하고 청약 조건이 우수하여 추천합니다. 기회를 놓치지 마세요.
투자자: 시세 상승 가능성이 높아 갭투자에 적합합니다. 투자 가치가 큽니다.
추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴하여 매력적인 청약입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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