리얼단지
시티오씨엘 3단지 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 저렴한 편 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 저렴한 편. 주변 84㎡ 평균 시세 대비 18% 저렴한 28,452만원입니다.
- 주목할 포인트: 주변 시세 상승세가 뚜렷하며, 향후 시세 상승이 기대됩니다.
- 실수요자: 청약을 권장합니다. 투자자: 시세 차익이 기대되므로 긍정적입니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 시티오씨엘 3단지 |
| 위치 | 인천광역시 학익동 인천 용현ㆍ학익 1블록 도시개발구역 내 업무1BL |
| 분양유형 | 무순위/잔여 |
| 주택유형 | 불법행위 재공급 |
| 시공사 | 신한자산신탁 주식회사 |
| 총 세대수 | 1 |
| 입주예정 | 2026.04 |
| 공고일 | 3월 13일(금) |
| 청약접수 | 3월 18일(수) ~ 3월 18일(수) |
| 당첨발표 | 3월 24일(화) |
시티오씨엘 3단지는 인천광역시 학익동에 위치하며, 인근 지역에서 신축 공급이 드문 점에서 주목받고 있습니다. 해당 단지는 무순위 청약으로 공급되며, 시공사는 신한자산신탁 주식회사입니다. 입주 예정일은 2026년 4월로, 청약 접수가 빠르게 진행됩니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
이 단지는 규제 지역에 해당하지 않으므로, 전매제한이나 실거주 의무가 없습니다. 이는 자금 계획에 긍정적인 영향을 미칩니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.3 | 28,452만원 | 3,363만원/평 | 1 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 28,452만원
- 취득세: 1.1% 적용 시 312만원
- 발코니 확장 및 옵션: 1,000만원 예상
- 총 필요자금: 29,764만원
이 금액은 주변 84㎡ 평균 시세 34,722만원과 비교하여 18% 저렴합니다. 따라서, 실수요자에게는 매력적인 선택이 될 수 있습니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 9개 단지 중앙값 34,722만원/평 대비 18% 차이로 저렴한 편입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 3,363만원 | 28,452만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 34,722만원 | 34,722만원 | 5년 이내 54개 |
| 주변 전체 평균 | 34,046만원 | 34,046만원 | 125개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 시티오씨엘 3단지 | 2024 | 1 | 3,363만원 | 28,452만원 | - | 신축 |
| 힐스테이트학익 | 2021 | 616 | 2,968만원 | 63,000만원 | 0.29km | 주차 1.27대/세대 |
| 시티오씨엘 4단지 | 2025 | 428 | 2,416만원 | 60,522만원 | 0.47km | 대단지 |
| 신창미션힐 | 2004 | 821 | 2,761만원 | 36,000만원 | 0.56km | 오래된 단지 |
| 시티오씨엘 1단지 | - | - | 3,433만원 | 68,160만원 | 0.56km | 인기 브랜드 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내: 평균 2,995만원/평
- 5~10년: 평균 2,048만원/평
- 10~20년: 평균 1,742만원/평
- 20년 이상: 평균 1,502만원/평
신축 프리미엄이 46%로, 5년 이내 신축 단지와 비교하여 시세 상승이 기대됩니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 33,624만원
- 2025년: 평균 47,170만원 (전년 대비 +40.3%)
- 2026년: 평균 57,227만원 (전년 대비 +21.3%)
시세 상승세가 뚜렷하여, 향후 시세 상승이 기대됩니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 84㎡ 전세 평균: 28,452만원 (290건, 범위 9,000~45,000만원)
전세가율이 100%로, 갭투자 가능성이 높습니다. 현재 전세가와 분양가가 동일하여, 실수요자에게는 안정적인 투자처가 될 것입니다.
5. 입지 분석
교통
500m 이내 지하철역이 없으나, 인근 도로망이 발달해 있어 차량 이용시 접근성이 좋습니다. 향후 교통 호재가 기대됩니다.
학군
주변 초·중·고학교가 가까워 학군이 양호합니다. 인천용학초등학교와 용현여자중학교가 도보 10분 이내에 위치해 있어 자녀 교육에 유리합니다.
개발 호재
인근 지역의 개발 계획이 있으며, 이는 생활권 확대와 함께 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터는 없으나, 유사 단지의 청약 경쟁률을 고려할 때 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 28,452만원 |
| 취득세 | 312만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 1,000만원 |
| 총 필요자금 | 29,764만원 |
| 계약금 (10%) | 2,946만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 17,857만원 |
| 잔금 (30%) | 8,835만원 |
중도금 이자 부담은 월 67만원 (금리 4.5% 가정)입니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 소유권 이전 등기까지 전매가 가능합니다.
- 실거주 의무: 비규제 지역으로 실거주 의무가 없습니다.
- 재당첨: 무순위 청약으로 재당첨에 대한 제한이 없습니다.
7. 최종 판정
✅ 장점
- 저렴한 분양가: 주변 시세 대비 18% 저렴.
- 양호한 학군: 초·중·고학교가 가까워 자녀 교육에 유리.
- 시세 상승 기대: 최근 3년간 시세가 상승세를 보이고 있음.
- 전매 자유로움: 비규제 지역으로 전매가 자유로움.
⚠️ 리스크
- 교통 불편: 500m 이내에 지하철역 없음.
- 단지 규모: 총 세대수가 1세대로, 커뮤니티 시설 부족 가능성.
- 시세 변동성: 개발 호재에 따라 시세가 변동할 수 있음.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 저렴한 분양가와 양호한 학군으로 안정적인 주거지 확보가 가능합니다.
투자자: 시세 차익이 기대되므로 긍정적으로 검토할 만합니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 저렴한 가격과 향후 시세 상승 가능성 덕분입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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