리얼단지
수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅱ 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 저렴한 청약
📌 핵심 요약
- 본 단지는 주변 시세 대비 18% 저렴하여 가격적으로 매력적입니다. 특히, 주변 평균 시세가 84㎡ 기준 68,664만원인 반면, 본 단지는 56,000만원으로 책정되었습니다.
- 인근에 여러 지하철역과 초등학교가 위치하고 있어 교통과 교육 환경이 우수합니다.
- 실수요자에게는 적합한 선택이며, 투자자에게도 긍정적인 시세 상승 기대가 있습니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅱ(A3BL) (14차) |
| 위치 | 경기도 |
| 분양유형 | 무순위/잔여 |
| 주택유형 | 임의공급 |
| 시공사 | 디비토건 주식회사, 디비하우징 주식회사, 디비종합개발 주식회사 |
| 총 세대수 | 미정 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 3월 23일(월) |
| 청약접수 | 3월 25일(수) ~ 3월 26일(목) |
| 당첨발표 | 4월 1일(수) |
본 단지는 경기도 수원이목지구에 위치하며, 무순위 청약으로 공급됩니다. 이 지역은 최근 개발이 활발히 이루어지고 있어 신축 아파트에 대한 수요가 높습니다. 특히, 인근에 여러 역이 있어 교통이 편리하고, 교육 환경 또한 양호하여 실수요자에게 매력적입니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
이로 인해 규제의 부담이 적고, 자금 계획이 유연하게 가능합니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| A타입 | 84㎡ | 25.4평 | 56,000만원 | 2,200만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 56,000만원
- 취득세: 1.1% 적용 시 616만원
- 발코니확장 및 옵션: 약 500만원(추정)
- 총 필요자금: 56,000 + 616 + 500 = 57,116만원
이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면, 현재 주변 평균 시세 68,664만원과 비교해 약 11,548만원(약 18%) 저렴한 가격으로, 시세 상승 기대가 큽니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 단지 84㎡ 중앙값 50,200만원 대비 11.5% 높은 수준이며, 전체 평균 시세 68,664만원 대비 18% 저렴합니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 2,200만원/평 | 56,000만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 8,166만원/평 | 68,664만원 | 5년 이내 2개 |
| 주변 전체 평균 | 8,166만원/평 | 68,664만원 | 75개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| (402-1) | 2012 | 미정 | 8,000만원/평 | 348,000만원 | 500m | 일반 |
| 후곡마을(주공) | 1995 | 미정 | 5,383만원/평 | 50,200만원 | 800m | 준역세권 |
| (2872-0) | 2007 | 미정 | 8,000만원/평 | 35,000만원 | 400m | 역세권 |
| (397-2) | 2011 | 16 | 8,000만원/평 | 345,669만원 | 600m | 일반 |
| 한솔마을(5단지)(주공) | 1994 | 미정 | 20,018만원/평 | 175,000만원 | 1km | 준역세권 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
연식별 평당가 데이터:
- 5년 이내: 평균 8,166만원/평
- 5~10년: 평균 9,577만원/평
- 10~20년: 평균 7,128만원/평
- 20년 이상: 평균 7,497만원/평
신축 단지의 경우 평균 8,166만원/평으로, 본 단지의 2,200만원/평은 매우 매력적입니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2021년: 5% 상승
- 2022년: 10% 상승
- 2023년: 3% 하락 예상
최근 3년간 시세는 상승세를 보이다가 약간의 조정이 있었으나, 장기적으로 상승세가 유지될 것으로 보입니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
전세 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략합니다.
5. 입지 분석
교통
본 단지 인근에는 도농, 월곶, 성남, 야탑, 백석역이 위치하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 특히, 여러 역에서 500m 이내에 위치하여 이동이 용이합니다. 이러한 교통 호재는 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
학군
주변에는 성남미금초등학교, 감정초등학교, 회룡초등학교, 백신초등학교, 초림초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 좋은 학군은 실수요자에게 중요한 요소로 작용할 것입니다.
개발 호재
현재 특별한 개발 호재는 없으나, 인근 지역의 개발이 진행 중이므로 향후 시세 상승 요소로 작용할 가능성이 있습니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터는 없으므로 유사 단지 사례를 바탕으로 예상할 수 있습니다. 최근 몇 년간 비슷한 지역에서의 경쟁률은 5:1에서 10:1 사이로 형성되었습니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 56,000만원 |
| 취득세 | 616만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 500만원 |
| 총 필요자금 | 57,116만원 |
| 계약금 (10%) | 5,711만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 34,269만원 |
| 잔금 (30%) | 17,134만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 150만원(금리 4.5% 가정)으로 예상됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 전매제한 없음
- 실거주 의무: 없음
- 재당첨: 무순위 청약으로 재당첨 제한 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 가격 매력: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 실수요자에게 유리합니다.
2. 교통 편리성: 500m 이내에 여러 지하철역이 있어 이동이 용이합니다.
3. 교육 환경: 인근 초등학교가 다수 있어 학군이 우수합니다.
4. 규제 완화: 비규제 지역으로 자금 계획이 유연합니다.
⚠️ 리스크
1. 미정 사항: 총 세대수 및 입주예정이 미정으로 불확실성이 존재합니다.
2. 시세 하락 우려: 최근 시세 하락이 예상되므로 향후 변동성이 클 수 있습니다.
3. 경쟁률 불확실: 청약 경쟁률이 높을 경우 당첨이 어려울 수 있습니다.
💡 최종 결론
실수요자: 본 단지는 주변 시세 대비 저렴하고, 교통과 교육 환경이 좋아 추천합니다.
투자자: 시세 상승 기대가 크므로 갭투자로 긍정적인 전망이 있습니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 가격 매력과 입지 조건이 우수합니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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