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수영구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 부산광역시 수영구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 광안비치올리브씨 (광안동) 94.3%
- 매매 평균 2억 6,500만, 전세 평균 2억 5,000만
- 수영구 TOP 10 평균 전세가율: 73.1%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
수영구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 광안비치올리브씨 | 광안동 | 2억 6,500만 | 2억 5,000만 | 94.3% | 1,500만 |
| 2 | 삼성 | 망미동 | 2억 6,800만 | 2억 3,167만 | 86.4% | 3,633만 |
| 3 | 엑슬루타워 | 남천동 | 7억 4,000만 | 6억 | 81.1% | 1억 4,000만 |
| 4 | 비치-그린아파트 | 광안동 | 2억 8,500만 | 2억 | 70.2% | 8,500만 |
| 5 | 이편한세상3차 | 망미동 | 4억 1,400만 | 2억 9,000만 | 70.0% | 1억 2,400만 |
| 6 | 이린타워빌8 | 광안동 | 3억 6,000만 | 2억 5,000만 | 69.4% | 1억 1,000만 |
| 7 | 남천블루비치 | 남천동 | 2억 3,500만 | 1억 5,500만 | 66.0% | 8,000만 |
| 8 | 광안더샵 | 광안동 | 8억 2,467만 | 5억 4,000만 | 65.5% | 2억 8,467만 |
| 9 | 승우맨션(가동) | 광안동 | 1억 5,500만 | 1억 | 64.5% | 5,500만 |
| 10 | 수영SKVIEW1단지 | 망미동 | 6억 1,631만 | 3억 9,000만 | 63.3% | 2억 2,631만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 광안비치올리브씨 — 전세가율 94.3%
수영구 광안동 2021년 준공
- 매매 평균: 2억 6,500만
- 전세 평균: 2억 5,000만
- 갭(매매-전세): 1,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 94.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 삼성 — 전세가율 86.4%
수영구 망미동 1991년 준공
- 매매 평균: 2억 6,800만
- 전세 평균: 2억 3,167만
- 갭(매매-전세): 3,633만
- 최근 거래: 5건
전세가율 86.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 3,633만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 엑슬루타워 — 전세가율 81.1%
수영구 남천동 2012년 준공
- 매매 평균: 7억 4,000만
- 전세 평균: 6억
- 갭(매매-전세): 1억 4,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 81.1%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 4,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 비치-그린아파트 — 전세가율 70.2%
수영구 광안동 1996년 준공
- 매매 평균: 2억 8,500만
- 전세 평균: 2억
- 갭(매매-전세): 8,500만
- 최근 거래: 4건
전세가율 70.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 8,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 이편한세상3차 — 전세가율 70.0%
수영구 망미동 2005년 준공
- 매매 평균: 4억 1,400만
- 전세 평균: 2억 9,000만
- 갭(매매-전세): 1억 2,400만
- 최근 거래: 3건
전세가율 70.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 2,400만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 광안더샵(광안동): 전세가율 65.5%, 갭 2억 8,467만
- 승우맨션(가동)(광안동): 전세가율 64.5%, 갭 5,500만
- 수영SKVIEW1단지(망미동): 전세가율 63.3%, 갭 2억 2,631만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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