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세종시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 세종특별자치시 세종시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 모닝시티 (어진동) 95.2%
- 매매 평균 9,450만, 전세 평균 9,000만
- 세종시 TOP 10 평균 전세가율: 85.0%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
세종시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 모닝시티 | 어진동 | 9,450만 | 9,000만 | 95.2% | 450만 |
| 2 | 세종리슈빌S | 어진동 | 1억 1,575만 | 1억 750만 | 92.9% | 825만 |
| 3 | 신동아 | 조치원읍 죽림리 | 1억 2,250만 | 1억 1,000만 | 89.8% | 1,250만 |
| 4 | 죽림우방유셀 | 조치원읍 죽림리 | 2억 5,380만 | 2억 2,500만 | 88.7% | 2,880만 |
| 5 | 대원네스트빌 | 연서면 봉암리 | 1억 4,700만 | 1억 2,500만 | 85.0% | 2,200만 |
| 6 | 포레뷰투도시형생활주택 | 나성동 | 1억 2,800만 | 1억 721만 | 83.8% | 2,079만 |
| 7 | 욱일아파트 | 조치원읍 침산리 | 1억 6,913만 | 1억 3,930만 | 82.4% | 2,983만 |
| 8 | 에스알파크시티 | 나성동 | 1억 33만 | 8,000만 | 79.7% | 2,033만 |
| 9 | 신흥대우푸르지오 | 조치원읍 신흥리 | 3억 5,667만 | 2억 8,000만 | 78.5% | 7,667만 |
| 10 | 새나루마을3단지 | 집현동 | 3억 9,500만 | 2억 9,333만 | 74.3% | 1억 167만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 모닝시티 — 전세가율 95.2%
세종시 어진동
- 매매 평균: 9,450만
- 전세 평균: 9,000만
- 갭(매매-전세): 450만
- 최근 거래: 3건
전세가율 95.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 450만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 세종리슈빌S — 전세가율 92.9%
세종시 어진동
- 매매 평균: 1억 1,575만
- 전세 평균: 1억 750만
- 갭(매매-전세): 825만
- 최근 거래: 6건
전세가율 92.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 825만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 신동아 — 전세가율 89.8%
세종시 조치원읍 죽림리 1996년 준공
- 매매 평균: 1억 2,250만
- 전세 평균: 1억 1,000만
- 갭(매매-전세): 1,250만
- 최근 거래: 3건
전세가율 89.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,250만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 죽림우방유셀 — 전세가율 88.7%
세종시 조치원읍 죽림리 2008년 준공
- 매매 평균: 2억 5,380만
- 전세 평균: 2억 2,500만
- 갭(매매-전세): 2,880만
- 최근 거래: 7건
전세가율 88.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2,880만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 대원네스트빌 — 전세가율 85.0%
세종시 연서면 봉암리 2002년 준공
- 매매 평균: 1억 4,700만
- 전세 평균: 1억 2,500만
- 갭(매매-전세): 2,200만
- 최근 거래: 3건
전세가율 85.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2,200만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 에스알파크시티(나성동): 전세가율 79.7%, 갭 2,033만
- 신흥대우푸르지오(조치원읍 신흥리): 전세가율 78.5%, 갭 7,667만
- 새나루마을3단지(집현동): 전세가율 74.3%, 갭 1억 167만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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