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서대문구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 서울특별시 서대문구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 창덕에버빌 (남가좌동) 93.7%
- 매매 평균 9억 5,000만, 전세 평균 8억 9,000만
- 서대문구 TOP 10 평균 전세가율: 77.3%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
서대문구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 창덕에버빌 | 남가좌동 | 9억 5,000만 | 8억 9,000만 | 93.7% | 6,000만 |
| 2 | 홍은동벽산 | 홍은동 | 6억 9,300만 | 5억 8,000만 | 83.7% | 1억 1,300만 |
| 3 | 성원쌍떼빌팰리스 | 연희동 | 14억 4,700만 | 12억 | 82.9% | 2억 4,700만 |
| 4 | 디엠씨엘가 | 남가좌동 | 3억 4,800만 | 2억 7,800만 | 79.9% | 7,000만 |
| 5 | 홍제현대 | 홍제동 | 7억 6,833만 | 6억 | 78.1% | 1억 6,833만 |
| 6 | 유원 | 홍은동 | 4억 8,433만 | 3억 6,567만 | 75.5% | 1억 1,866만 |
| 7 | 동부센트레빌 | 냉천동 | 8억 9,700만 | 6억 5,500만 | 73.0% | 2억 4,200만 |
| 8 | 대림 | 연희동 | 7억 4,250만 | 5억 1,500만 | 69.4% | 2억 2,750만 |
| 9 | 인왕산한신휴플러스 | 홍제동 | 10억 2,000만 | 7억 | 68.6% | 3억 2,000만 |
| 10 | 북가좌삼호 | 북가좌동 | 8억 7,717만 | 6억 | 68.4% | 2억 7,717만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 창덕에버빌 — 전세가율 93.7%
서대문구 남가좌동 1998년 준공
- 매매 평균: 9억 5,000만
- 전세 평균: 8억 9,000만
- 갭(매매-전세): 6,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 93.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 6,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 홍은동벽산 — 전세가율 83.7%
서대문구 홍은동 1997년 준공
- 매매 평균: 6억 9,300만
- 전세 평균: 5억 8,000만
- 갭(매매-전세): 1억 1,300만
- 최근 거래: 7건
전세가율 83.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 1,300만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 성원쌍떼빌팰리스 — 전세가율 82.9%
서대문구 연희동 2005년 준공
- 매매 평균: 14억 4,700만
- 전세 평균: 12억
- 갭(매매-전세): 2억 4,700만
- 최근 거래: 2건
전세가율 82.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2억 4,700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 디엠씨엘가 — 전세가율 79.9%
서대문구 남가좌동 2017년 준공
- 매매 평균: 3억 4,800만
- 전세 평균: 2억 7,800만
- 갭(매매-전세): 7,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 79.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 7,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 홍제현대 — 전세가율 78.1%
서대문구 홍제동 1992년 준공
- 매매 평균: 7억 6,833만
- 전세 평균: 6억
- 갭(매매-전세): 1억 6,833만
- 최근 거래: 4건
전세가율 78.1%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 6,833만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 대림(연희동): 전세가율 69.4%, 갭 2억 2,750만
- 인왕산한신휴플러스(홍제동): 전세가율 68.6%, 갭 3억 2,000만
- 북가좌삼호(북가좌동): 전세가율 68.4%, 갭 2억 7,717만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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