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사하구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 부산광역시 사하구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 신평한성임호 (신평동) 104.6%
- 매매 평균 1억 5,300만, 전세 평균 1억 6,000만
- 사하구 TOP 10 평균 전세가율: 94.8%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
사하구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 신평한성임호 | 신평동 | 1억 5,300만 | 1억 6,000만 | 104.6% | -700만 |
| 2 | 괴정엔스타 | 괴정동 | 2억 8,700만 | 2억 7,800만 | 96.9% | 900만 |
| 3 | 감천오펠리움아파트 | 감천동 | 1억 3,500만 | 1억 3,000만 | 96.3% | 500만 |
| 4 | 우신타워아파트 | 괴정동 | 9,500만 | 9,000만 | 94.7% | 500만 |
| 5 | e편한세상사하 | 구평동 | 2억 6,533만 | 2억 5,000만 | 94.2% | 1,533만 |
| 6 | e편한세상사하2차 | 구평동 | 2억 4,975만 | 2억 3,460만 | 93.9% | 1,515만 |
| 7 | 그린시티 | 하단동 | 2억 6,800만 | 2억 5,000만 | 93.3% | 1,800만 |
| 8 | 그린시티 | 괴정동 | 2억 6,800만 | 2억 5,000만 | 93.3% | 1,800만 |
| 9 | 다송 | 다대동 | 5,225만 | 4,750만 | 90.9% | 475만 |
| 10 | 신다대 | 다대동 | 7,133만 | 6,433만 | 90.2% | 700만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 신평한성임호 — 전세가율 104.6%
사하구 신평동 1993년 준공
- 매매 평균: 1억 5,300만
- 전세 평균: 1억 6,000만
- 갭(매매-전세): -700만
- 최근 거래: 3건
전세가율 104.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 괴정엔스타 — 전세가율 96.9%
사하구 괴정동 2011년 준공
- 매매 평균: 2억 8,700만
- 전세 평균: 2억 7,800만
- 갭(매매-전세): 900만
- 최근 거래: 3건
전세가율 96.9%로 매우 높은 수준입니다. 갭 900만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 감천오펠리움아파트 — 전세가율 96.3%
사하구 감천동 2018년 준공
- 매매 평균: 1억 3,500만
- 전세 평균: 1억 3,000만
- 갭(매매-전세): 500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 96.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 우신타워아파트 — 전세가율 94.7%
사하구 괴정동 1989년 준공
- 매매 평균: 9,500만
- 전세 평균: 9,000만
- 갭(매매-전세): 500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 94.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: e편한세상사하 — 전세가율 94.2%
사하구 구평동 2016년 준공
- 매매 평균: 2억 6,533만
- 전세 평균: 2억 5,000만
- 갭(매매-전세): 1,533만
- 최근 거래: 7건
전세가율 94.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,533만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 그린시티(괴정동): 전세가율 93.3%, 갭 1,800만
- 다송(다대동): 전세가율 90.9%, 갭 475만
- 신다대(다대동): 전세가율 90.2%, 갭 700만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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