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부평구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 인천광역시 부평구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 캐슬베리 (부평동) 111.7%
- 매매 평균 6,000만, 전세 평균 6,700만
- 부평구 TOP 10 평균 전세가율: 94.8%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
부평구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 캐슬베리 | 부평동 | 6,000만 | 6,700만 | 111.7% | -700만 |
| 2 | 동남 | 산곡동 | 2억 6,513만 | 2억 7,100만 | 102.2% | -587만 |
| 3 | 한화2단지 | 산곡동 | 3억 5,460만 | 3억 5,000만 | 98.7% | 460만 |
| 4 | 부개주공3 | 부개동 | 2억 4,538만 | 2억 2,661만 | 92.4% | 1,877만 |
| 5 | 태화(416) | 갈산동 | 2억 233만 | 1억 8,450만 | 91.2% | 1,783만 |
| 6 | 부평삼산신원아침도시 | 삼산동 | 3억 8,000만 | 3억 4,500만 | 90.8% | 3,500만 |
| 7 | 무지개 | 산곡동 | 2억 1,000만 | 1억 9,000만 | 90.5% | 2,000만 |
| 8 | 현대3차 | 산곡동 | 3억 3,150만 | 3억 | 90.5% | 3,150만 |
| 9 | 한국 | 삼산동 | 1억 1,600만 | 1억 500만 | 90.5% | 1,100만 |
| 10 | 주공1단지 | 갈산동 | 1억 7,756만 | 1억 5,919만 | 89.7% | 1,837만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 캐슬베리 — 전세가율 111.7%
부평구 부평동 2012년 준공
- 매매 평균: 6,000만
- 전세 평균: 6,700만
- 갭(매매-전세): -700만
- 최근 거래: 2건
전세가율 111.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 동남 — 전세가율 102.2%
부평구 산곡동 1988년 준공
- 매매 평균: 2억 6,513만
- 전세 평균: 2억 7,100만
- 갭(매매-전세): -587만
- 최근 거래: 7건
전세가율 102.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -587만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 한화2단지 — 전세가율 98.7%
부평구 산곡동 1999년 준공
- 매매 평균: 3억 5,460만
- 전세 평균: 3억 5,000만
- 갭(매매-전세): 460만
- 최근 거래: 7건
전세가율 98.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 460만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 부개주공3 — 전세가율 92.4%
부평구 부개동 1996년 준공
- 매매 평균: 2억 4,538만
- 전세 평균: 2억 2,661만
- 갭(매매-전세): 1,877만
- 최근 거래: 17건
전세가율 92.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,877만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 태화(416) — 전세가율 91.2%
부평구 갈산동 1994년 준공
- 매매 평균: 2억 233만
- 전세 평균: 1억 8,450만
- 갭(매매-전세): 1,783만
- 최근 거래: 5건
전세가율 91.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,783만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 현대3차(산곡동): 전세가율 90.5%, 갭 3,150만
- 한국(삼산동): 전세가율 90.5%, 갭 1,100만
- 주공1단지(갈산동): 전세가율 89.7%, 갭 1,837만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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