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부산진구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 부산광역시 부산진구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 메리움 (부암동) 128.0%
- 매매 평균 1억 6,800만, 전세 평균 2억 1,500만
- 부산진구 TOP 10 평균 전세가율: 98.8%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
부산진구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 메리움 | 부암동 | 1억 6,800만 | 2억 1,500만 | 128.0% | -4,700만 |
| 2 | 한웅인터빌 | 전포동 | 5,200만 | 6,300만 | 121.2% | -1,100만 |
| 3 | 성도 | 개금동 | 1억 1,525만 | 1억 2,250만 | 106.3% | -725만 |
| 4 | 백양푸른채 | 당감동 | 1억 2,608만 | 1억 2,000만 | 95.2% | 608만 |
| 5 | 연지자이 | 연지동 | 3억 2,800만 | 3억 500만 | 93.0% | 2,300만 |
| 6 | 경남 | 범천동 | 2억 5,433만 | 2억 3,000만 | 90.4% | 2,433만 |
| 7 | 전포동에메랄드홈 | 전포동 | 3억 | 2억 7,000만 | 90.0% | 3,000만 |
| 8 | 마제스타워서면 | 부암동 | 3억 33만 | 2억 6,500만 | 88.2% | 3,533만 |
| 9 | 서면동일파크스위트3차 | 부암동 | 3억 6,300만 | 3억 2,000만 | 88.2% | 4,300만 |
| 10 | 시민공원삼정그린코아더베스트 | 부암동 | 4억 171만 | 3억 5,100만 | 87.4% | 5,071만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 메리움 — 전세가율 128.0%
부산진구 부암동 1998년 준공
- 매매 평균: 1억 6,800만
- 전세 평균: 2억 1,500만
- 갭(매매-전세): -4,700만
- 최근 거래: 3건
전세가율 128.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -4,700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 한웅인터빌 — 전세가율 121.2%
부산진구 전포동 2004년 준공
- 매매 평균: 5,200만
- 전세 평균: 6,300만
- 갭(매매-전세): -1,100만
- 최근 거래: 2건
전세가율 121.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,100만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 성도 — 전세가율 106.3%
부산진구 개금동 1992년 준공
- 매매 평균: 1억 1,525만
- 전세 평균: 1억 2,250만
- 갭(매매-전세): -725만
- 최근 거래: 4건
전세가율 106.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -725만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 백양푸른채 — 전세가율 95.2%
부산진구 당감동 1999년 준공
- 매매 평균: 1억 2,608만
- 전세 평균: 1억 2,000만
- 갭(매매-전세): 608만
- 최근 거래: 7건
전세가율 95.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 608만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 연지자이 — 전세가율 93.0%
부산진구 연지동 2007년 준공
- 매매 평균: 3억 2,800만
- 전세 평균: 3억 500만
- 갭(매매-전세): 2,300만
- 최근 거래: 3건
전세가율 93.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2,300만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 마제스타워서면(부암동): 전세가율 88.2%, 갭 3,533만
- 서면동일파크스위트3차(부암동): 전세가율 88.2%, 갭 4,300만
- 시민공원삼정그린코아더베스트(부암동): 전세가율 87.4%, 갭 5,071만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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