리얼단지
리아츠 더 인천(17차) 청약분석 — 주변 시세 대비 20% 저렴, 저렴한 편의 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 저렴한 편입니다. 주변 84㎡ 시세 평균 37,704만원에 비해 리아츠 더 인천의 분양가는 약 20% 저렴한 수준으로 예상됩니다.
- 주목할 포인트: 비규제 지역으로 전매제한이 없으며, 청약 경쟁이 낮을 것으로 예상됩니다.
- 결론: 실수요자에게는 안정적인 선택이 될 수 있으며, 투자자에게는 장기적인 시세 상승 기대가 있습니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 리아츠 더 인천(17차) |
| 위치 | 인천광역시 |
| 분양유형 | 무순위/잔여 |
| 주택유형 | 임의공급 |
| 시공사 | 송림6구역재개발정비사업조합 |
| 총 세대수 | 미정 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 3월 23일(월) |
| 청약접수 | 3월 25일(수) ~ 3월 31일(화) |
| 당첨발표 | 4월 3일(금) |
리아츠 더 인천은 인천광역시에 위치하며, 송림6구역 재개발로 공급되는 단지입니다. 주변에 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 교통 접근성이 좋은 지역입니다. 특히, 비규제 지역으로 전매제한이 없어 실수요자와 투자자 모두에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.4 | 30,000만원 | 3,529만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 30,000만원
- 취득세: 1.1% 적용 시 330만원
- 발코니확장 및 옵션 추가 비용: 약 1,000만원 예상
- 총 필요자금: 31,330만원
이 금액은 주변 84㎡ 평균 시세 37,704만원 대비 약 20% 저렴한 수준으로, 실수요자에게는 매력적인 선택이 될 것입니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편입니다. 주변 84㎡ 평균 시세 37,704만원 대비 20% 저렴한 30,000만원으로, 실수요자에게 유리한 조건입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 3,529만원/평 | 30,000만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 3,755만원/평 | 37,100만원 | 5년 이내 3개 |
| 주변 전체 평균 | 3,759만원/평 | 37,704만원 | 58개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 더클레스Ⅱ-B동 | 2017년 | 27세대 | 1,159만원 | 25,500만원 | 0.02km | 역세권 |
| 하늘지움 | 2018년 | 54세대 | 1,674만원 | 43,000만원 | 0.06km | 준역세권 |
| 중앙헤리티지 | 2012년 | 143세대 | 2,248만원 | 9,000만원 | 0.12km | 역세권 |
| 구월프라움아트 | 2016년 | 244세대 | 3,482만원 | 15,750만원 | 0.15km | 역세권 |
| 노빌리안2 | 2003년 | 미정 | 784만원 | 9,000만원 | 0.16km | 역세권 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내: 평균 3,759만원/평
- 5~10년: 평균 2,104만원/평
- 10~20년: 평균 2,569만원/평
- 20년 이상: 평균 1,984만원/평
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 44,529만원
- 2025년: 평균 42,950만원 (전년 대비 -3.5%)
- 2026년: 평균 40,235만원 (전년 대비 -6.3%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 84㎡ 전세 평균: 28,665만원 (188건, 범위 14,500~44,100만원)
- 전세가율: 95.6% (전세가 28,665만원 / 분양가 30,000만원)
- 갭투자 가능성: 전세가와 분양가 차이가 적어 갭투자 가능성이 있습니다.
5. 입지 분석
교통
- 인근 지하철역 (500m 이내): 석바위시장, 석천사거리, 인천터미널, 동암, 예술회관
- 교통 호재: 인천지하철 1호선과 인천지하철 2호선의 연결이 기대되며, 교통 편의성이 크게 향상될 것입니다.
학군
- 초등학교: 인천석천초등학교 (511m, 도보 약 8분)
- 중학교: 상인천여자중학교 (467m, 공립)
- 고등학교: 인천예술고등학교 (564m, 특목고)
학군이 우수하여 자녀 교육에 유리한 조건입니다.
개발 호재
- 인근 재개발 및 재건축 계획이 있어 향후 시세 상승 기대가 큽니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
- 유사 단지의 경쟁률이 낮았던 점을 감안할 때, 리아츠 더 인천의 청약 경쟁률도 낮을 것으로 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 30,000만원 |
| 취득세 | 330만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 1,000만원 |
| 총 필요자금 | 31,330만원 |
| 계약금 (10%) | 3,000만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 18,000만원 |
| 잔금 (30%) | 9,000만원 |
중도금 이자 부담 월 약 67만원 (금리 4.5% 가정) 계산됩니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 전매제한이 없습니다.
- 실거주 의무: 없음.
- 재당첨: 무순위 청약으로 재당첨 제한이 없습니다.
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 저렴한 분양가: 주변 평균 시세 대비 20% 저렴한 30,000만원.
2. 비규제 지역: 전매제한이 없어 투자자에게 유리합니다.
3. 우수한 교통: 인근 지하철역과의 접근성이 뛰어납니다.
4. 우수한 학군: 초중고 모두 도보 거리 내에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.
⚠️ 리스크
1. 시세 하락 우려: 최근 시세가 하락세를 보이고 있어 향후 시세 안정성에 대한 우려가 있습니다.
2. 미정인 세대수와 입주 예정일: 세대수와 입주 일정이 미정으로 불확실성이 존재합니다.
3. 경쟁률 변수: 무순위 청약이지만 경쟁률이 예상보다 높을 경우 당첨 확률이 낮아질 수 있습니다.
💡 최종 결론
실수요자: 청약을 추천합니다. 저렴한 가격과 비규제 지역의 장점으로 안정적인 주거지를 확보할 수 있습니다.
투자자: 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있어 갭투자에 적합합니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴한 가격과 우수한 입지 조건으로 매력적인 청약입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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