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달서구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 대구광역시 달서구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 제림 (상인동) 131.8%
- 매매 평균 1억 2,900만, 전세 평균 1억 7,000만
- 달서구 TOP 10 평균 전세가율: 105.7%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
달서구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 제림 | 상인동 | 1억 2,900만 | 1억 7,000만 | 131.8% | -4,100만 |
| 2 | 서한이다음 레이크뷰 | 도원동 | 3억 150만 | 3억 7,000만 | 122.7% | -6,850만 |
| 3 | 용산우방 | 용산동 | 1억 8,900만 | 2억 2,000만 | 116.4% | -3,100만 |
| 4 | 시영장미3 | 상인동 | 6,750만 | 7,000만 | 103.7% | -250만 |
| 5 | 별메마을 | 도원동 | 1억 288만 | 1억 250만 | 99.6% | 38만 |
| 6 | 한마음 | 용산동 | 1억 6,100만 | 1억 6,000만 | 99.4% | 100만 |
| 7 | 강산타운 | 도원동 | 2억 3,320만 | 2억 3,000만 | 98.6% | 320만 |
| 8 | 용산파크타운 | 용산동 | 1억 3,500만 | 1억 3,000만 | 96.3% | 500만 |
| 9 | 월성주공5 | 본동 | 7,400만 | 7,038만 | 95.1% | 362만 |
| 10 | 월성주공1(고층) | 월성동 | 9,967만 | 9,333만 | 93.6% | 634만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 제림 — 전세가율 131.8%
달서구 상인동 1993년 준공
- 매매 평균: 1억 2,900만
- 전세 평균: 1억 7,000만
- 갭(매매-전세): -4,100만
- 최근 거래: 3건
전세가율 131.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -4,100만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 서한이다음 레이크뷰 — 전세가율 122.7%
달서구 도원동 2015년 준공
- 매매 평균: 3억 150만
- 전세 평균: 3억 7,000만
- 갭(매매-전세): -6,850만
- 최근 거래: 3건
전세가율 122.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -6,850만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 용산우방 — 전세가율 116.4%
달서구 용산동 1997년 준공
- 매매 평균: 1억 8,900만
- 전세 평균: 2억 2,000만
- 갭(매매-전세): -3,100만
- 최근 거래: 2건
전세가율 116.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -3,100만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 시영장미3 — 전세가율 103.7%
달서구 상인동 1993년 준공
- 매매 평균: 6,750만
- 전세 평균: 7,000만
- 갭(매매-전세): -250만
- 최근 거래: 3건
전세가율 103.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -250만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 별메마을 — 전세가율 99.6%
달서구 도원동 1996년 준공
- 매매 평균: 1억 288만
- 전세 평균: 1억 250만
- 갭(매매-전세): 38만
- 최근 거래: 12건
전세가율 99.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 38만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 용산파크타운(용산동): 전세가율 96.3%, 갭 500만
- 월성주공5(본동): 전세가율 95.1%, 갭 362만
- 월성주공1(고층)(월성동): 전세가율 93.6%, 갭 634만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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