리얼단지
남양주시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 경기도 남양주시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 진주(8차) (오남읍 오남리) 131.0%
- 매매 평균 7,000만, 전세 평균 9,167만
- 남양주시 TOP 10 평균 전세가율: 103.2%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
남양주시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 진주(8차) | 오남읍 오남리 | 7,000만 | 9,167만 | 131.0% | -2,167만 |
| 2 | 덕소강변서희스타힐스 | 와부읍 도곡리 | 3억 147만 | 3억 7,000만 | 122.7% | -6,853만 |
| 3 | 화성타운 | 진건읍 진관리 | 3억 1,500만 | 3억 8,000만 | 120.6% | -6,500만 |
| 4 | 오남1청구 | 오남읍 양지리 | 2억 7,000만 | 2억 6,000만 | 96.3% | 1,000만 |
| 5 | 금강 | 진건읍 용정리 | 2억 9,100만 | 2억 8,000만 | 96.2% | 1,100만 |
| 6 | 호평마을중흥에스-클래스로하스 | 호평동 | 4억 9,167만 | 4억 7,000만 | 95.6% | 2,167만 |
| 7 | 대명 | 평내동 | 2억 8,500만 | 2억 6,800만 | 94.0% | 1,700만 |
| 8 | 청학주공(6단지) | 별내면 청학리 | 2억 650만 | 1억 9,200만 | 93.0% | 1,450만 |
| 9 | 창현두산2단지아파트 | 화도읍 창현리 | 2억 3,000만 | 2억 1,000만 | 91.3% | 2,000만 |
| 10 | 신한토탈 | 화도읍 창현리 | 2억 7,300만 | 2억 4,833만 | 91.0% | 2,467만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 진주(8차) — 전세가율 131.0%
남양주시 오남읍 오남리 1990년 준공
- 매매 평균: 7,000만
- 전세 평균: 9,167만
- 갭(매매-전세): -2,167만
- 최근 거래: 4건
전세가율 131.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,167만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 덕소강변서희스타힐스 — 전세가율 122.7%
남양주시 와부읍 도곡리 2024년 준공
- 매매 평균: 3억 147만
- 전세 평균: 3억 7,000만
- 갭(매매-전세): -6,853만
- 최근 거래: 3건
전세가율 122.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -6,853만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 화성타운 — 전세가율 120.6%
남양주시 진건읍 진관리 1999년 준공
- 매매 평균: 3억 1,500만
- 전세 평균: 3억 8,000만
- 갭(매매-전세): -6,500만
- 최근 거래: 2건
전세가율 120.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -6,500만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 오남1청구 — 전세가율 96.3%
남양주시 오남읍 양지리 2000년 준공
- 매매 평균: 2억 7,000만
- 전세 평균: 2억 6,000만
- 갭(매매-전세): 1,000만
- 최근 거래: 5건
전세가율 96.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 금강 — 전세가율 96.2%
남양주시 진건읍 용정리 1999년 준공
- 매매 평균: 2억 9,100만
- 전세 평균: 2억 8,000만
- 갭(매매-전세): 1,100만
- 최근 거래: 4건
전세가율 96.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,100만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 청학주공(6단지)(별내면 청학리): 전세가율 93.0%, 갭 1,450만
- 창현두산2단지아파트(화도읍 창현리): 전세가율 91.3%, 갭 2,000만
- 신한토탈(화도읍 창현리): 전세가율 91.0%, 갭 2,467만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
남양주시 전세가율 실시간 확인
리얼단지에서 남양주시 모든 아파트의 전세가율, 갭 금액, 매매·전세 시세 추이를 실시간으로 확인할 수 있습니다. 지도에서 단지를 클릭하면 평형별 상세 분석과 세금·대출 시뮬레이션까지 무료로 이용 가능합니다.
2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
댓글