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남동구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 인천광역시 남동구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 남촌풍림3차 (남촌동) 123.5%
- 매매 평균 2억 4,300만, 전세 평균 3억
- 남동구 TOP 10 평균 전세가율: 95.6%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
남동구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 남촌풍림3차 | 남촌동 | 2억 4,300만 | 3억 | 123.5% | -5,700만 |
| 2 | 남촌풍림1차 | 남촌동 | 2억 800만 | 2억 1,500만 | 103.4% | -700만 |
| 3 | 남동아파트 | 만수동 | 1억 9,933만 | 2억 | 100.3% | -67만 |
| 4 | 서창베라체아파트(11단지) | 서창동 | 3억 2,775만 | 3억 1,125만 | 95.0% | 1,650만 |
| 5 | 간석신동아파밀리에명품 | 간석동 | 3억 3,000만 | 3억 200만 | 91.5% | 2,800만 |
| 6 | 대동(5-328) | 만수동 | 1억 9,350만 | 1억 7,600만 | 91.0% | 1,750만 |
| 7 | 대동 | 만수동 | 2억 7,700만 | 2억 5,200만 | 91.0% | 2,500만 |
| 8 | 우성 | 간석동 | 2억 6,633만 | 2억 4,167만 | 90.7% | 2,466만 |
| 9 | 현대모닝사이드 | 서창동 | 3억 | 2억 6,000만 | 86.7% | 4,000만 |
| 10 | 에코에비뉴 | 서창동 | 3억 7,500만 | 3억 1,133만 | 83.0% | 6,367만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 남촌풍림3차 — 전세가율 123.5%
남동구 남촌동 1999년 준공
- 매매 평균: 2억 4,300만
- 전세 평균: 3억
- 갭(매매-전세): -5,700만
- 최근 거래: 3건
전세가율 123.5%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -5,700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 남촌풍림1차 — 전세가율 103.4%
남동구 남촌동 1998년 준공
- 매매 평균: 2억 800만
- 전세 평균: 2억 1,500만
- 갭(매매-전세): -700만
- 최근 거래: 2건
전세가율 103.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 남동아파트 — 전세가율 100.3%
남동구 만수동 1992년 준공
- 매매 평균: 1억 9,933만
- 전세 평균: 2억
- 갭(매매-전세): -67만
- 최근 거래: 4건
전세가율 100.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -67만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 서창베라체아파트(11단지) — 전세가율 95.0%
남동구 서창동 2012년 준공
- 매매 평균: 3억 2,775만
- 전세 평균: 3억 1,125만
- 갭(매매-전세): 1,650만
- 최근 거래: 6건
전세가율 95.0%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1,650만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 간석신동아파밀리에명품 — 전세가율 91.5%
남동구 간석동 2007년 준공
- 매매 평균: 3억 3,000만
- 전세 평균: 3억 200만
- 갭(매매-전세): 2,800만
- 최근 거래: 2건
전세가율 91.5%로 매우 높은 수준입니다. 갭 2,800만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 우성(간석동): 전세가율 90.7%, 갭 2,466만
- 현대모닝사이드(서창동): 전세가율 86.7%, 갭 4,000만
- 에코에비뉴(서창동): 전세가율 83.0%, 갭 6,367만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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