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남구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 울산광역시 남구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 동서그린맨션 (야음동) 117.4%
- 매매 평균 1억 1,500만, 전세 평균 1억 3,500만
- 남구 TOP 10 평균 전세가율: 105.6%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
남구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 동서그린맨션 | 야음동 | 1억 1,500만 | 1억 3,500만 | 117.4% | -2,000만 |
| 2 | 동서그린맨션 | 선암동 | 1억 1,500만 | 1억 3,500만 | 117.4% | -2,000만 |
| 3 | 삼익 | 무거동 | 1억 9,800만 | 2억 3,000만 | 116.2% | -3,200만 |
| 4 | 도성타운 | 옥동 | 1억 8,350만 | 1억 9,000만 | 103.5% | -650만 |
| 5 | 문수로드림파크 | 신정동 | 2억 3,233만 | 2억 4,000만 | 103.3% | -767만 |
| 6 | 달동삼정그린코아 | 달동 | 1억 200만 | 1억 500만 | 102.9% | -300만 |
| 7 | 옥동삼익 | 옥동 | 4억 6,300만 | 4억 6,500만 | 100.4% | -200만 |
| 8 | 협성현대 | 무거동 | 1억 5,000만 | 1억 5,000만 | 100.0% | 0만 |
| 9 | 신복현대 | 무거동 | 1억 2,240만 | 1억 2,000만 | 98.0% | 240만 |
| 10 | 한라전원 | 선암동 | 8,700만 | 8,400만 | 96.6% | 300만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 동서그린맨션 — 전세가율 117.4%
남구 야음동 1991년 준공
- 매매 평균: 1억 1,500만
- 전세 평균: 1억 3,500만
- 갭(매매-전세): -2,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 117.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 동서그린맨션 — 전세가율 117.4%
남구 선암동 1992년 준공
- 매매 평균: 1억 1,500만
- 전세 평균: 1억 3,500만
- 갭(매매-전세): -2,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 117.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 삼익 — 전세가율 116.2%
남구 무거동 1996년 준공
- 매매 평균: 1억 9,800만
- 전세 평균: 2억 3,000만
- 갭(매매-전세): -3,200만
- 최근 거래: 4건
전세가율 116.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -3,200만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 도성타운 — 전세가율 103.5%
남구 옥동 1991년 준공
- 매매 평균: 1억 8,350만
- 전세 평균: 1억 9,000만
- 갭(매매-전세): -650만
- 최근 거래: 5건
전세가율 103.5%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -650만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 문수로드림파크 — 전세가율 103.3%
남구 신정동 2022년 준공
- 매매 평균: 2억 3,233만
- 전세 평균: 2억 4,000만
- 갭(매매-전세): -767만
- 최근 거래: 4건
전세가율 103.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -767만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 협성현대(무거동): 전세가율 100.0%, 갭 0만
- 신복현대(무거동): 전세가율 98.0%, 갭 240만
- 한라전원(선암동): 전세가율 96.6%, 갭 300만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
남구 전세가율 실시간 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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