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김해시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 경상남도 김해시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 동원 (삼방동) 114.4%
- 매매 평균 1억 1,011만, 전세 평균 1억 2,600만
- 김해시 TOP 10 평균 전세가율: 106.7%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
김해시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 동원 | 삼방동 | 1억 1,011만 | 1억 2,600만 | 114.4% | -1,589만 |
| 2 | 삼계이안 | 삼계동 | 2억 3,750만 | 2억 7,000만 | 113.7% | -3,250만 |
| 3 | 도남아트빌 | 진영읍 진영리 | 5,300만 | 6,000만 | 113.2% | -700만 |
| 4 | 갑오마을2단지주공2 | 대청동 | 1억 800만 | 1억 1,700만 | 108.3% | -900만 |
| 5 | 석봉마을3단지대동피렌체(30-7) | 부곡동 | 2억 4,000만 | 2억 6,000만 | 108.3% | -2,000만 |
| 6 | 한국2 | 외동 | 1억 1,935만 | 1억 2,905만 | 108.1% | -970만 |
| 7 | 삼성 | 내동 | 1억 7,350만 | 1억 8,000만 | 103.7% | -650만 |
| 8 | 율하일동미라주더스타 | 관동동 | 2억 6,000만 | 2억 6,000만 | 100.0% | 0만 |
| 9 | 젤미마을1단지부영11차 | 삼문동 | 9,412만 | 9,325만 | 99.1% | 87만 |
| 10 | 김해북부7차부영 | 삼계동 | 1억 7,294만 | 1억 7,000만 | 98.3% | 294만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 동원 — 전세가율 114.4%
김해시 삼방동 1991년 준공
- 매매 평균: 1억 1,011만
- 전세 평균: 1억 2,600만
- 갭(매매-전세): -1,589만
- 최근 거래: 12건
전세가율 114.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,589만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 삼계이안 — 전세가율 113.7%
김해시 삼계동 2007년 준공
- 매매 평균: 2억 3,750만
- 전세 평균: 2억 7,000만
- 갭(매매-전세): -3,250만
- 최근 거래: 5건
전세가율 113.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -3,250만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 도남아트빌 — 전세가율 113.2%
김해시 진영읍 진영리 2000년 준공
- 매매 평균: 5,300만
- 전세 평균: 6,000만
- 갭(매매-전세): -700만
- 최근 거래: 2건
전세가율 113.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -700만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 갑오마을2단지주공2 — 전세가율 108.3%
김해시 대청동 2002년 준공
- 매매 평균: 1억 800만
- 전세 평균: 1억 1,700만
- 갭(매매-전세): -900만
- 최근 거래: 2건
전세가율 108.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -900만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 석봉마을3단지대동피렌체(30-7) — 전세가율 108.3%
김해시 부곡동 2004년 준공
- 매매 평균: 2억 4,000만
- 전세 평균: 2억 6,000만
- 갭(매매-전세): -2,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 108.3%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 율하일동미라주더스타(관동동): 전세가율 100.0%, 갭 0만
- 젤미마을1단지부영11차(삼문동): 전세가율 99.1%, 갭 87만
- 김해북부7차부영(삼계동): 전세가율 98.3%, 갭 294만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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