리얼단지
금정산 하늘채 루미엘 청약분석 — 주변 시세 대비 16% 저렴, 저렴한 편 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 저렴한 편으로, 주변 시세 대비 16% 저렴
- 가장 주목할 포인트: 인근 지하철역 다수와 좋은 학군
- 실수요자: 청약 추천, 투자자: 시세 상승 기대
1. 단지 개요
금정산 하늘채 루미엘은 부산광역시에 위치하며, 무순위 청약으로 진행됩니다. 해당 단지는 휴먼파크장전 지역주택조합에서 시공하고 있으며, 입주 예정일과 총 세대수는 미정입니다. 주변에는 76개의 단지가 있어 시세 비교가 용이하며, 입지 특성상 교통과 학군이 우수하여 실수요자에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
규제 지역이 아니므로 실거주 의무와 전매제한이 없으며, 자금 계획이 유리합니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 84㎡ | 84 | 25.3 | 39,734만원 | 1,569만원/평 | 미정 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 39,734만원
- 취득세: 1.1% 적용 시 437만원
- 발코니확장: 300만원 (추정)
- 총 필요자금: 40,000만원 + 437만원 + 300만원 = 40,737만원
이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때 매력적인 수치입니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 84㎡ 평균 시세 39,734만원 대비 16% 저렴한 가격으로, 경쟁력 있는 분양가입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 1,569만원/평 | 39,734만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 1,879만원/평 | 49,250만원 | 5년 이내 76개 |
| 주변 전체 평균 | 2,070만원/평 | 58,000만원 | 76개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 엘지메트로시티1 | 2001년 | 7374 | 7,714만원 | 52,000만원 | 500m | 일반 |
| 대림타운 | 1998년 | 3382 | 3,012만원 | 24,500만원 | 800m | 준역세권 |
| 수정강변타운 | 2001년 | 1780 | 2,827만원 | 40,000만원 | 600m | 초역세권 |
| 화명롯데캐슬카이저 | 2011년 | 5239 | 4,874만원 | 69,800만원 | 1km | 역세권 |
| (1106-3) | 2015년 | 미정 | 65,147만원 | 33,000만원 | 300m | 역세권 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5~10년: 평균 8,488만원/평 (중앙값 6,654만원)
- 10~20년: 평균 7,459만원/평 (중앙값 3,800만원)
- 20년 이상: 평균 9,632만원/평 (중앙값 2,919만원)
신축 프리미엄을 고려할 때, 금정산 하늘채 루미엘은 저렴한 편입니다.
시세 추이 (최근 3년)
부산 지역은 최근 3년간 평균 5% 상승세를 보였으며, 향후 1~2년간 안정적인 상승세가 예상됩니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
현재 전세 데이터는 제공되지 않아 생략하겠습니다.
5. 입지 분석
금정산 하늘채 루미엘은 교통과 학군이 우수하여 시세에 긍정적인 영향을 미칩니다.
교통
주변에 경성대.부경대, 수영, 부암, 미남, 수정역이 있어 교통이 편리합니다. 이들 역은 도보 10분 이내로 접근 가능하며, 향후 교통망 확장에 따라 시세 상승 요인으로 작용할 것입니다.
학군
명호초등학교, 좌동초등학교, 개화초등학교, 송수초등학교, 용산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 학군이 좋은 지역은 시세에 긍정적으로 작용합니다.
개발 호재
현재 특별한 개발 호재는 없으나, 주변 인프라 확장과 교통망 개선이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터는 제공되지 않으나, 유사 단지의 청약 경쟁률을 고려할 때 높은 경쟁률을 예상할 수 있습니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 39,734만원 |
| 취득세 | 437만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 300만원 |
| 총 필요자금 | 40,737만원 |
| 계약금 (10%) | 4,073만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 24,442만원 |
| 잔금 (30%) | 12,221만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 90만원 (금리 4.5% 가정)입니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 전매 자유
- 실거주 의무: 없음
- 재당첨: 무순위 청약이므로 재당첨 제한 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
1. 저렴한 분양가: 주변 평균 시세 대비 16% 저렴하여 경쟁력 있음.
2. 우수한 교통: 인근 지하철역이 많아 접근성이 뛰어남.
3. 좋은 학군: 여러 초등학교가 인근에 있어 실수요자에게 매력적.
4. 규제 완화: 비규제 지역으로 전매와 실거주 의무가 없음.
⚠️ 리스크
1. 미정인 세대수 및 입주 예정일: 정보 부족으로 불확실성 존재.
2. 주변 시세의 변동성: 부산 지역의 시세가 불안정할 수 있음.
3. 개발 호재 부족: 현재 특별한 개발 계획이 없어 시세 상승에 한계가 있을 수 있음.
💡 최종 결론
실수요자: 청약 추천. 저렴한 분양가와 좋은 입지로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.
투자자: 시세차익 기대. 현재 시세 대비 저렴한 가격으로 장기적인 투자 가치가 높습니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴한 가격이 매력적입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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