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구미시 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 경상북도 구미시 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 진평미래타운 (진평동) 147.2%
- 매매 평균 5,400만, 전세 평균 7,950만
- 구미시 TOP 10 평균 전세가율: 111.0%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
구미시 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 진평미래타운 | 진평동 | 5,400만 | 7,950만 | 147.2% | -2,550만 |
| 2 | 성원 | 구포동 | 5,433만 | 6,360만 | 117.1% | -927만 |
| 3 | 봉곡현대 | 봉곡동 | 1억 1,120만 | 1억 2,533만 | 112.7% | -1,413만 |
| 4 | 원호한누리타운2 | 고아읍 원호리 | 5,800만 | 6,425만 | 110.8% | -625만 |
| 5 | 부영5 | 구평동 | 6,150만 | 6,667만 | 108.4% | -517만 |
| 6 | 행복 | 공단동 | 3,433만 | 3,700만 | 107.8% | -267만 |
| 7 | 부영8 | 구평동 | 1억 875만 | 1억 1,188만 | 102.9% | -313만 |
| 8 | 부영3 | 구평동 | 1억 3,550만 | 1억 3,933만 | 102.8% | -383만 |
| 9 | 로얄맨션 | 송정동 | 5,500만 | 5,500만 | 100.0% | 0만 |
| 10 | 로얄맨션 | 형곡동 | 5,500만 | 5,500만 | 100.0% | 0만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 진평미래타운 — 전세가율 147.2%
구미시 진평동 1999년 준공
- 매매 평균: 5,400만
- 전세 평균: 7,950만
- 갭(매매-전세): -2,550만
- 최근 거래: 3건
전세가율 147.2%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -2,550만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 성원 — 전세가율 117.1%
구미시 구포동 1998년 준공
- 매매 평균: 5,433만
- 전세 평균: 6,360만
- 갭(매매-전세): -927만
- 최근 거래: 8건
전세가율 117.1%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -927만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 봉곡현대 — 전세가율 112.7%
구미시 봉곡동 1999년 준공
- 매매 평균: 1억 1,120만
- 전세 평균: 1억 2,533만
- 갭(매매-전세): -1,413만
- 최근 거래: 8건
전세가율 112.7%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -1,413만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: 원호한누리타운2 — 전세가율 110.8%
구미시 고아읍 원호리 1997년 준공
- 매매 평균: 5,800만
- 전세 평균: 6,425만
- 갭(매매-전세): -625만
- 최근 거래: 9건
전세가율 110.8%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -625만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 부영5 — 전세가율 108.4%
구미시 구평동 2001년 준공
- 매매 평균: 6,150만
- 전세 평균: 6,667만
- 갭(매매-전세): -517만
- 최근 거래: 5건
전세가율 108.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 -517만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 부영3(구평동): 전세가율 102.8%, 갭 -383만
- 로얄맨션(송정동): 전세가율 100.0%, 갭 0만
- 로얄맨션(형곡동): 전세가율 100.0%, 갭 0만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
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2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
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