리얼단지
관악구 전세가율 TOP 10 아파트 분석 (2026년 03월)
기준일: 2026년 03월 12일 | 서울특별시 관악구 최근 2개월 매매·전세 실거래 기준
핵심 요약
- 전세가율 1위: 삼성산주공(주공3단지) (신림동) 83.5%
- 매매 평균 5억 5,038만, 전세 평균 4억 5,933만
- 관악구 TOP 10 평균 전세가율: 72.2%
- 전세가율 60% 이상 단지: 10개 (갭투자 접근 가능)
전세가율이란?
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 아파트 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 계산식은 (전세가 ÷ 매매가) × 100이며, 이 비율이 높을수록 적은 자기자본으로 매수가 가능합니다.
| 전세가율 | 의미 | 투자 관점 |
| 70% 이상 | 매매가의 70%가 전세 | 초소액 갭투자 가능, 역전세 리스크 높음 |
| 60~70% | 갭 30~40% | 소액 갭투자 적정 구간 |
| 50~60% | 갭 40~50% | 안정적, 매매가 하방 여력 존재 |
| 50% 미만 | 갭 50% 이상 | 자기자본 비중 높음, 안전마진 우수 |
관악구 전세가율 TOP 10
| 순위 | 아파트 | 동 | 매매 평균 | 전세 평균 | 전세가율 | 갭(매매-전세) |
| 1 | 삼성산주공(주공3단지) | 신림동 | 5억 5,038만 | 4억 5,933만 | 83.5% | 9,105만 |
| 2 | 금호(1차) | 신림동 | 4억 7,133만 | 3억 8,000만 | 80.6% | 9,133만 |
| 3 | 무학 | 봉천동 | 5억 5,000만 | 4억 2,000만 | 76.4% | 1억 3,000만 |
| 4 | LIG5차 | 신림동 | 5억 | 3억 6,200만 | 72.4% | 1억 3,800만 |
| 5 | 은천2단지아파트 | 봉천동 | 5억 4,875만 | 3억 9,000만 | 71.1% | 1억 5,875만 |
| 6 | 신림2차푸르지오 | 신림동 | 7억 1,140만 | 4억 9,500만 | 69.6% | 2억 1,640만 |
| 7 | 서울대입구역더하이브센트럴 | 봉천동 | 7억 4,000만 | 5억 425만 | 68.1% | 2억 3,575만 |
| 8 | 건영2 | 신림동 | 4억 1,250만 | 2억 8,000만 | 67.9% | 1억 3,250만 |
| 9 | 금강아미움(106동) | 봉천동 | 8억 6,000만 | 5억 7,750만 | 67.2% | 2억 8,250만 |
| 10 | 해태보라매타워 | 봉천동 | 6억 1,000만 | 3억 9,500만 | 64.8% | 2억 1,500만 |
전세가율 상위 단지 심층 분석
1위: 삼성산주공(주공3단지) — 전세가율 83.5%
관악구 신림동 2000년 준공
- 매매 평균: 5억 5,038만
- 전세 평균: 4억 5,933만
- 갭(매매-전세): 9,105만
- 최근 거래: 11건
전세가율 83.5%로 매우 높은 수준입니다. 갭 9,105만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2위: 금호(1차) — 전세가율 80.6%
관악구 신림동 1997년 준공
- 매매 평균: 4억 7,133만
- 전세 평균: 3억 8,000만
- 갭(매매-전세): 9,133만
- 최근 거래: 5건
전세가율 80.6%로 매우 높은 수준입니다. 갭 9,133만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
3위: 무학 — 전세가율 76.4%
관악구 봉천동 1998년 준공
- 매매 평균: 5억 5,000만
- 전세 평균: 4억 2,000만
- 갭(매매-전세): 1억 3,000만
- 최근 거래: 2건
전세가율 76.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 3,000만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
4위: LIG5차 — 전세가율 72.4%
관악구 신림동 1995년 준공
- 매매 평균: 5억
- 전세 평균: 3억 6,200만
- 갭(매매-전세): 1억 3,800만
- 최근 거래: 2건
전세가율 72.4%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 3,800만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
5위: 은천2단지아파트 — 전세가율 71.1%
관악구 봉천동 2000년 준공
- 매매 평균: 5억 4,875만
- 전세 평균: 3억 9,000만
- 갭(매매-전세): 1억 5,875만
- 최근 거래: 5건
전세가율 71.1%로 매우 높은 수준입니다. 갭 1억 5,875만으로 소액 투자 접근이 가능하지만, 역전세 리스크가 상당히 높습니다. 전세 만기 시 세입자 교체가 원활하지 않으면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금 확보가 필수입니다.
전세가율 하위 단지
- 건영2(신림동): 전세가율 67.9%, 갭 1억 3,250만
- 금강아미움(106동)(봉천동): 전세가율 67.2%, 갭 2억 8,250만
- 해태보라매타워(봉천동): 전세가율 64.8%, 갭 2억 1,500만
전세가율이 낮은 단지는 매매가 대비 전세가가 상대적으로 저평가되어 있어, 하락장에서 전세가 버팀목 역할을 하기 어려울 수 있습니다. 반면 자기자본 비중이 높아 레버리지 리스크는 낮습니다.
전세가율 기반 투자 체크리스트
- 역전세 리스크 확인: 전세가율 70% 이상 단지는 금리 인상·입주 물량 증가 시 역전세 위험
- 입주 물량 체크: 향후 1~2년 내 대규모 입주 예정 단지가 인근에 있는지 확인
- 전세 수요 확인: 학군, 교통, 상업시설 등 전세 수요 기반이 탄탄한지 검토
- 금리 시나리오: 금리 인상 시 전세→월세 전환 가속으로 전세가 하락 가능성
- 세입자 회전율: 2년 주기로 세입자 교체가 원활한 단지인지 확인
관악구 전세가율 실시간 확인
리얼단지에서 관악구 모든 아파트의 전세가율, 갭 금액, 매매·전세 시세 추이를 실시간으로 확인할 수 있습니다. 지도에서 단지를 클릭하면 평형별 상세 분석과 세금·대출 시뮬레이션까지 무료로 이용 가능합니다.
2026년 03월 12일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터. 본 분석은 참고용이며 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
댓글