리얼단지
경성대부경대역 비스타동원 더 프리미엄 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 저렴한 편의 청약
📌 핵심 요약
- 시세 판정: 주변 시세 대비 18% 저렴하여 저렴한 편입니다.
- 주목할 포인트: 경성대부경대역 초역세권으로, 교통 접근성이 뛰어나며, 학군도 우수합니다.
- 결론: 실수요자에게는 좋은 선택이 될 가능성이 높으며, 투자자에게는 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 경성대부경대역 비스타동원 더 프리미엄 |
| 위치 | 부산광역시 남구 대연동 |
| 주소 | 부산광역시 남구 대연동 405번지 |
| 분양유형 | 민간분양 |
| 주택유형 | 분양주택 |
| 시공사 | (주)동원개발 |
| 총 세대수 | 103 |
| 입주예정 | 2028.05 |
| 청약접수 | 4월 6일(월) ~ 4월 8일(수) |
| 당첨발표 | 4월 14일(화) |
경성대부경대역 비스타동원 더 프리미엄은 부산 남구 대연동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 103세대 규모입니다. 인근에 경성대부경대역이 있어 초역세권에 해당하며, 부산의 주요 대학교와 가까워 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 입지를 제공합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
규제 지역이 아니므로, 자금 계획이 비교적 자유롭고 전매제한이 없어 자산 유동성이 높습니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| A타입 | 84㎡ | 25.4평 | 47,000만원 | 1,850만원/평 | 103 |
💰 핵심 타입 심층분석 (84㎡)
- 분양가: 47,000만원
- 취득세: 3.0% 적용 시 1,410만원
- 발코니 확장: 1,500만원 (예상)
- 총 필요자금: 49,910만원
이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면, 주변 84㎡ 평균 시세 56,817만원 대비 18% 저렴하여, 실수요자에게 매우 유리한 조건입니다.
🎯 분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 8개 단지 중앙값 5,012만원/평 대비 26.4% 저렴한 수준입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 1,850만원/평 | 4억 7천만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 5,012만원/평 | 5억 4천만원 | 5년 이내 8개 |
| 주변 전체 평균 | 6,392만원/평 | 5억 6천만원 | 115개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 대연맨션 | 1977년 | - | 6,459만원 | 75,000만원 | 0.01km | 초역세권 |
| 벽산e-솔렌스힐 | 2014년 | 297 | 2,561만원 | 17,500만원 | 0.07km | 역세권, 주차 0.64대/세대 |
| 대연동동일스위트 | 2004년 | - | 3,944만원 | 38,000만원 | 0.11km | 초역세권 |
| 대연동원 | 2002년 | 262 | 2,217만원 | 57,000만원 | 0.18km | 역세권, 주차 1.1대/세대 |
| 린다비스타 | 2016년 | 39 | 2,121만원 | 29,300만원 | 0.22km | 역세권 |
이와 같이 주변 단지와 비교했을 때, 경성대부경대역 비스타동원 더 프리미엄은 상대적으로 저렴한 가격으로 공급됩니다.
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 신축 프리미엄: 5년 이내 신축 평균 6,392만원/평 대비 30.5% 저렴
- 연식별 시세: 10년차 대비 신축 프리미엄은 약 127% 상승 기대
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 55,629만원 (33건)
- 2025년: 평균 48,791만원 (48건) (전년 대비 -12.3%)
- 2026년: 평균 60,508만원 (24건) (전년 대비 +24.0%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 84㎡ 전세 평균: 34,664만원 (170건)
- 전세가율: 73.7% (34,664만원 / 47,000만원)
- 갭투자 가능성: 약 12,336만원
- 역전세 리스크: 최근 1년 전세가 하락세를 보이고 있지만, 전세가율이 73.7%로 안정적인 수준입니다.
5. 입지 분석
교통
경성대부경대역과의 근접성 덕분에, 인근 지하철역이 많아 교통 편의성이 우수합니다. 주요 역까지의 거리와 소요 시간을 고려할 때, 시세 상승의 긍정적 요인으로 작용할 것입니다.
학군
주변 학군이 우수하여, 대연초등학교, 남천중학교, 대연고등학교 등이 도보로 접근이 용이합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.
개발 호재
현재 개발 계획은 없으나, 부산의 교통망 확장 및 대학교 주변으로의 수요 증가로 인해 시세 상승이 기대됩니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 유사 단지의 경쟁률은 평균 5:1로 예상되며, 경성대부경대역 비스타동원 더 프리미엄 또한 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 47,000만원 |
| 취득세 | 1,410만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 1,500만원 |
| 총 필요자금 | 49,910만원 |
| 계약금 (10%) | 4,700만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 28,740만원 |
| 잔금 (30%) | 14,100만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 108만원 (금리 4.5% 가정)이며, 이는 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로, 자유롭게 전매 가능
- 실거주 의무: 없음
7. 최종 판정
✅ 장점
- 저렴한 가격: 주변 평균 시세 대비 18% 저렴
- 우수한 입지: 초역세권으로 교통 편의성 뛰어남
- 학군 우수: 인근 초중고 학군이 양호
- 전매 자유로움: 비규제 지역으로 유동성 확보
⚠️ 리스크
- 중도금 이자 부담: 월 약 108만원의 부담
- 전세가 하락 리스크: 최근 전세가 하락세 지속
- 경쟁률 높은 청약: 높은 경쟁률로 인한 당첨 불확실성
💡 최종 결론
실수요자: 입지와 가격 모두 메리트가 있는 조건으로 추천합니다.
투자자: 안정적인 수익을 기대할 수 있는 조건이므로 긍정적으로 접근할 만합니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 저렴한 가격과 우수한 입지 조건이 매력적입니다.
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
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