서울 주요 재개발 구역 진행 현황 총정리

핵심 요약

• 서울시 총 1,092건의 정비사업(재개발+재건축) 추진 중
• 용산·성수·노량진·흑석 등 핵심 입지의 재개발이 사업 후반부 진입
• 재개발 투자는 사업 단계별 리스크와 수익률이 크게 상이

서울 재개발 구역 현황 총괄

전체 1,092건 중 약 27%가 관리처분 이후 단계에 있어, 향후 2~5년 내 대규모 신규 공급이 예상됩니다.

주요 재개발 구역 상세 분석

용산구

용산구는 용산공원 개발, GTX-A·B 환승, 한강뷰 등 복합 호재가 집중된 서울 최고의 재개발 입지입니다. 다만 투기과열지구(용산구)로 전매제한 및 LTV 40% 규제가 적용됩니다.

성동구 (성수)

성수동은 IT·스타트업 밸리 + 한강뷰 + 2호선 역세권이라는 삼중 프리미엄으로, 강남 못지않은 시세를 형성하고 있습니다. 특히 성수전략정비구역은 서울시가 직접 지정한 전략정비구역으로, 사업 속도가 일반 재개발보다 빠를 전망입니다.

영등포·동작구

노원·도봉구

노원구는 서울에서 진입 장벽이 가장 낮은 재개발 투자처입니다. GTX-C 노선(양주~수원) 수혜가 예상되며, 대규모 정비로 지역 전체 가치 상승이 기대됩니다.

관악·동작구

데이터 근거

재개발 투자의 핵심 수치는 비례율과 분담금입니다. 리얼단지에 등록된 서울 1,092건의 재개발 데이터 중, 최근 관리처분 인가를 받은 주요 구역의 비례율을 정리합니다.

비례율이 높을수록 분담금이 적고 사업성이 좋습니다. 다만 건설비 인상으로 비례율이 점차 하락하는 추세입니다.

시나리오 분석

낙관 시나리오

• 재개발 규제 완화 지속 → 사업 속도 가속
• 건설 원가 안정화 → 분담금 부담 완화
• 서울 공급 부족 지속 → 재개발 신축 프리미엄 극대화

중립 시나리오

• 사업 속도는 현행 유지, 일부 구역 지연
• 분담금 소폭 상승하나 감당 가능 수준
• 입지 좋은 구역은 상승, 외곽 구역은 횡보

비관 시나리오

• 건설비 급등으로 분담금 2~3배 증가
• 조합 내분으로 사업 무산 또는 장기 지연
• 정책 변화로 재개발 규제 재강화

실전 체크리스트

투자자 관점

• [ ] 사업 단계 확인 (조합설립 이후가 안정적)
• [ ] 비례율 및 예상 분담금 산정
• [ ] 조합 운영 상태 확인 (조합장 교체·소송 이력)
• [ ] 시공사 선정 여부 (대형 건설사 여부)
• [ ] 이주비 대출 가능 여부 확인
• [ ] 규제 확인: 서울 전역 조정대상지역, 강남·서초·송파·용산은 투기과열지구

실수요자 관점

• [ ] 입주까지 남은 기간 계산 (이주~입주 3~5년)
• [ ] 이주 기간 거주 대안 마련
• [ ] 원하는 평형·층 배정 가능성 확인
• [ ] 학군·교통 등 입주 후 생활 환경 사전 조사

관련 지표 해설

재개발 투자 시 감정평가액과 권리가액이 핵심입니다.

• 감정평가액: 기존 건물+토지의 현재 가치
• 권리가액: 감정평가액 × 비례율 (새 아파트 입주 시 인정받는 금액)
• 분담금: 새 아파트 분양가 - 권리가액

현재 서울 조정대상지역에서 재개발 물건 매수 시 LTV 50%(무주택 기준), 스트레스 DSR 3단계(수도권 +3.0%p)가 적용됩니다.

리얼단지 활용 팁

리얼단지 지도에서 '재건축' 레이어를 활성화하면 서울 전역 1,092건의 정비사업 현황이 표시됩니다. 각 구역을 클릭하면 사업 단계, 예상 세대수, 시공사 정보를 확인할 수 있으며, 주변 아파트 시세와 비교 분석이 가능합니다.

• 아파트 시세 확인은 [리얼단지](https://realdanji.com)에서 가능합니다

2026년 3월 기준 작성