PH159 청약 분석 — 주변 시세 대비 49% 저렴, 로또급 청약

핵심 요약

• PH159의 분양가는 주변 시세 대비 49% 저렴한 4억 5,000만원입니다. 이는 주변 84㎡ 평균 시세 3억 2,316만원과 비교했을 때 매우 유리한 조건입니다.
• 주목할 포인트는 제주도 내 신축 공급이 제한적이며, 비규제지역으로 실수요자에게 유리한 조건이 많습니다.
• 실수요자에게는 매우 매력적인 청약 기회이며, 투자자에게도 갭투자 가능성이 높습니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	PH159
위치	제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 1938번지 외 2필지
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	청솔종합건설(주)
총 세대수	49
입주예정	미정
공고일	4월 20일(월)
청약접수	4월 30일(목) ~ 5월 4일(월)
당첨발표	5월 11일(월)

PH159는 제주특별자치도 제주시 조천읍에 위치한 민간분양 아파트로, 총 49세대 규모입니다. 이 지역은 제주도 내에서도 신축 공급이 드문 지역으로, 특히 비규제지역으로 실수요자에게 유리한 조건을 제공합니다. 청약 접수는 4월 30일부터 시작되며, 많은 관심이 예상됩니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

비규제지역으로, 청약 후 전매가 자유롭고, 실거주 의무도 없기 때문에 자금 계획이 용이합니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
69A	미상	미상	45,000만원	-	?
84A	미상	미상	54,600만원	-	?
84B	미상	미상	54,600만원	-	?
84C	미상	미상	53,600만원	-	?
84D	미상	미상	54,800만원	-	?
84E	미상	미상	55,200만원	-	?
84F	미상	미상	54,500만원	-	?
99A	미상	미상	67,500만원	-	?
99D	미상	미상	61,600만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (69A)

• 분양가: 45,000만원
• 취득세: 495만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 2,250만원
• 총 필요자금: 47,745만원 (4억 7,745만원)
• 계약금 (10%): 4,500만원
• 중도금 (60%): 27,000만원
• 잔금 (30%): 13,500만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 101만원 (금리 4.5% 가정)

총 필요자금은 4억 7,745만원으로, 이는 주변 시세를 고려했을 때 매우 경쟁력 있는 가격입니다.

분양가 적정성 판정

[로또 청약]

주변 84㎡ 평균 시세 3억 2,316만원과 비교할 때, PH159의 분양가는 49% 저렴합니다. 이는 제주도 내 신축 아파트 공급이 드문 상황에서 매우 매력적인 조건입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	4억 5,000만원	신축
주변 신축 중앙값	-	2억 9,000만원	5년 이내 3개
주변 전체 평균	30,803만원	3억 2,316만원	11개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
위산엘리시움2차	2018년	-	1,109만원	2억 5,000만원	1.08km	일반
제주시엘크루더퍼스트	2024년	134	2,997만원	5억 4,388만원	1.3km	신축
진우파크빌	2000년	160	933만원	1억 0,500만원	1.33km	일반
광명샤인빌	2006년	170	2,036만원	2억 9,000만원	1.43km	일반
라온제나	2021년	-	2,172만원	3억 3,500만원	1.53km	일반

주변 단지들은 각각의 연식과 조건에 따라 시세가 다르지만, PH159의 분양가는 이들 단지에 비해 매우 저렴한 편입니다.

신축 프리미엄 & 연식별 시세

연식별 평당가 데이터:

• 5년 이내: 평균 2,618만원/평
• 5~10년: 평균 1,699만원/평
• 10~20년: 평균 2,036만원/평
• 20년 이상: 평균 884만원/평

PH159는 신축 아파트로, 신축 프리미엄이 적용되며, 주변 신축 단지와 비교했을 때 가격이 매우 경쟁력 있습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 3억 4,322만원
• 2025년: 평균 3억 6,958만원 (전년 대비 +7.7%)
• 2026년: 평균 4억 0,975만원 (전년 대비 +10.9%)

최근 시세 상승 추세를 고려할 때, PH159의 분양가는 향후 시세 상승에 따른 기대감이 큽니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 67.9% (전세 3억 0,545만원 / 분양가 4억 5,000만원)
• 예상 갭: 1억 4,455만원 (실투자금)

전세가율이 67.9%로, 전세 시장이 안정적인 모습을 보이고 있어 갭투자 가능성이 높습니다. 이는 실수요자에게도 매력적인 조건입니다.

5. 입지 분석

교통

PH159 주변에는 500m 이내에 지하철역이 없으나, 제주도 내 주요 도로와의 접근성이 좋습니다. 제주도 내 교통망이 지속적으로 확장되고 있어, 향후 교통 편의성이 증가할 것으로 예상됩니다.

학군

인근 초등학교인 함덕초등학교가 있으며, 교육 환경이 양호합니다. 학군이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

개발 호재

현재 특별한 개발 호재는 없으나, 제주도 내에서의 부동산 개발이 지속되고 있어, 향후 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터는 없으나, 제주도 내 신축 아파트 공급이 제한적이므로 높은 경쟁률이 예상됩니다.

자금 계획 (69A 기준)

항목	금액
분양가	45,000만원
취득세	495만원
발코니/옵션 (추정)	2,250만원
총 필요자금	47,745만원
계약금 (10%)	4,500만원
중도금 대출 (60%)	27,000만원
잔금 (30%)	13,500만원

중도금 이자 부담은 월 약 101만원으로, 자금 계획을 세울 때 충분히 고려해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매가 자유롭습니다.
• 실거주 의무: 없음.
• 재당첨: 비규제지역에서 재당첨 제한 없음.

7. 최종 판정

장점

• 주변 시세 대비 49% 저렴한 분양가
• 비규제지역으로 전매가 자유롭고 실거주 의무 없음
• 제주도 내 신축 공급이 드물어 시세 상승 가능성 높음
• 전세가율이 67.9%로 갭투자 가능성 높음

리스크

• 주변 신축 단지와의 거래가 제한적이어서 시세 비교가 어려움
• 교통 편의성이 다소 부족하여 장기적인 불안 요소가 될 수 있음
• 입주예정일 미정으로 인해 불확실성 존재

최종 결론

실수요자: PH159는 매우 매력적인 청약 기회입니다. 주변 시세 대비 저렴하여 실거주 시에도 유리할 것입니다.

투자자: 갭투자 가능성이 높고, 향후 시세 상승이 기대되므로 충분히 고려할 만합니다.

추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 주택 시장의 변화에 따른 리스크를 감안하더라도, 현재의 분양가는 매력적입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

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