우리 동네 시세는 안정적일까? — 변동계수(CV)로 보는 서울 25개구 분석

같은 서울이라도 동네마다 아파트 가격의 편차가 크게 다릅니다. 어떤 구는 비슷한 가격대의 아파트가 모여 있고, 어떤 구는 3억짜리와 30억짜리가 공존합니다. 이런 차이를 수치로 보여주는 지표가 변동계수(CV, Coefficient of Variation)입니다.

변동계수(CV)란?

변동계수 = (표준편차 ÷ 평균) × 100%

쉽게 말하면 "같은 동네 안에서 아파트 가격이 얼마나 들쭉날쭉한지"를 백분율로 표현한 것입니다.

서울 25개구 CV 랭킹 (2026년 4월)

리얼단지 DB 기준 100세대 이상 아파트 실거래가 데이터입니다.

시세 불안정 TOP 5 (CV 높은 구)

성동구 CV 115%는 표준편차가 평균보다 크다는 뜻입니다. 같은 성동구인데 성수동 트리마제(50억대)와 금호동 구축(5억대)이 10배 차이가 납니다.

시세 안정 구 (CV 낮은 구)

이 지역들은 CV가 낮아서 "이 동네 아파트는 대략 5~7억"이라고 말할 수 있습니다. 시세 예측이 쉽고 안정적입니다.

CV가 높으면 왜 주의해야 할까?

1. "동네 평균"이 의미 없음

성동구 평균 24.4억이라고 해서 24억짜리가 많은 게 아닙니다. 5억짜리와 50억짜리의 평균이 24억인 것뿐입니다.

2. 같은 구에서도 입지별 가격 차이 큼

서초구에서 반포 래미안원베일리(50억대)와 방배동 구축(15억대)은 같은 구이지만 완전히 다른 시장입니다.

3. 투자 시 리스크 관리 필요

CV가 높은 지역에서 투자할 때는 "동네 평균이 오르니까 내 아파트도 오르겠지"라는 기대가 빗나갈 수 있습니다. 개별 단지의 특성을 반드시 확인해야 합니다.

실전 활용법

내집마련 준비 중이라면

CV가 낮은 지역(노원, 도봉 등)은 어느 단지를 골라도 비슷한 가격이므로 학군, 교통, 컨디션 위주로 선택하면 됩니다.

투자 목적이라면

CV가 높은 지역(성동, 용산 등)은 저평가 단지 발굴 기회가 있습니다. 같은 구인데 유독 싼 단지가 있다면, 그 이유를 분석해보세요. 입지가 좋은데 단순히 구축이라 싼 것이면 재건축/리모델링 기대감이 생길 수 있습니다.

전세 세입자라면

CV가 높은 지역은 전세가율도 들쭉날쭉합니다. 같은 구라도 전세가율 50%인 곳과 85%인 곳이 섞여 있으니, 개별 단지의 전세가율을 반드시 확인하세요.

리얼단지에서 확인하는 방법

1. 아파트 상세 페이지: "시세 안정/보통/변동 큼/불안정" 뱃지가 자동 표시됩니다

2. 데이터랩 > 시세변동성: 지역별 CV 랭킹을 한눈에 확인 (realdanji.com/data/volatility)

3. 데이터랩 > 지역비교: ANOVA 검정으로 지역 간 시세 차이가 통계적으로 유의미한지 확인

📊 데이터 시각화

서울 지역 평균 시세 (구/시별 비교)


위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준으로 산정되며, 막대 길이가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포


전세가율 기반 안전 등급 A~F 분포를 보여줍니다. F등급(전세가율 90%+)에 가까울수록 깡통전세 위험이 높습니다.

등급별 전세가율 기준

차트와 등급 데이터는 [리얼단지(realdanji.com)](https://realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.

마무리

같은 서울이라도 동네마다 시세의 "성격"이 완전히 다릅니다. CV를 알면 "이 동네는 평균으로 판단해도 되는 곳인지, 개별 단지를 꼼꼼히 봐야 하는 곳인지"를 미리 파악할 수 있습니다.

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