천안 휴먼빌 퍼스트시티 청약분석 — 주변 시세 대비 40% 저렴, 저렴한 청약

핵심 요약

• 본 단지의 분양가는 52,960만원으로, 주변 84㎡ 평균 시세 35,823만원에 비해 약 40% 저렴합니다. 이는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.
• 특히, 주변 신축 단지들이 전매제한 기간에 있어 실거래가가 부족한 상황에서, 본 단지는 안정적인 투자처로 평가됩니다.
• 실수요자는 청약을 추천하며, 투자자에게도 긍정적인 시세 상승 가능성이 예상됩니다.

---

1. 단지 개요

항목	내용
단지명	천안 휴먼빌 퍼스트시티(2회차)
위치	충청남도 천안시 서북구 부대동 416-1번지 일원
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	일신건영(주)
총 세대수	309세대
입주예정	미정
공고일	4월 24일(금)
청약접수	5월 4일(월) ~ 5월 7일(목)
당첨발표	5월 13일(수)

본 단지는 충청남도 천안시 서북구 부대동에 위치하며, 민간분양으로 공급됩니다. 이 지역은 신축 공급이 드물어 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 주변에는 다양한 학군과 생활 인프라가 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

본 단지는 투기과열지구에 해당하지 않아 규제의 영향을 덜 받으며, 이는 자금 계획 및 전매 전략에 유리한 요소로 작용합니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84C	미상	미상	52,960만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 52,960만원
• 취득세: 583만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 2,648만원
• 총 필요자금: 56,191만원 (5억 6,191만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교했을 때, 저렴한 편으로 평가됩니다. 특히, 주변 84㎡ 평균 시세가 35,823만원인 점을 고려할 때, 본 단지의 분양가는 매우 매력적입니다.

분양가 적정성 판정

저렴한 편

주변 84㎡ 중앙값 38,580만원 대비 약 37% 저렴합니다. 이는 실수요자와 투자자 모두에게 긍정적인 투자 환경을 제공합니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	5억 2,960만원	신축
주변 신축 중앙값	-	3억 8,580만원	5년 이내 53개
주변 전체 평균	-	3억 3,227만원	138개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
우남1차	2003년	325세대	1,019만원	2억 0,000만원	0.37km	일반
천안 아이파크 시티	2024년	-	3,189만원	5억 6,192만원	0.39km	신축
우남2차	2003년	-	1,051만원	2억 1,000만원	0.47km	일반
천안부성한라비발디	2024년	654세대	1,812만원	4억 0,500만원	0.65km	신축
주공그린(8단지)	1996년	947세대	1,119만원	2억 0,300만원	0.57km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 평균 평당가: 3,278만원/평
• 5~10년 평균 평당가: 2,001만원/평
• 10~20년 평균 평당가: 1,712만원/평

신축 프리미엄이 존재하며, 본 단지는 시세 상승의 혜택을 누릴 가능성이 높습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년 평균 34,991만원
• 2025년 평균 33,887만원 (전년 대비 -3.2%)
• 2026년 평균 46,981만원 (전년 대비 +38.6%)

시세가 하락세를 보이다가 2026년에는 큰 폭으로 상승할 것으로 예상되며, 이는 본 단지의 투자 가치에 긍정적인 신호입니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 50.2% (전세 26,581만원 / 분양가 52,960만원)
• 예상 갭(실투자금): 26,379만원 (2억 6,379만원)

전세가율이 50%를 초과하여 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 갭투자도 가능성이 있는 수준입니다.

5. 입지 분석

교통

500m 이내에 지하철역이 없으나, 향후 교통 호재가 생길 가능성이 있는 지역입니다.

학군

• 초등학교: 천안신대초등학교 (564m, 도보 약 8분)
• 중학교: 천안부성중학교 (780m, 도보 약 10분)
• 고등학교: 천안오성고등학교 (339m, 도보 약 5분)

학군이 양호하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

개발 호재

주변 개발 계획이 확인되지 않으나, 지역 내 신축 아파트 공급이 증가하고 있어 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	52,960만원
취득세	583만원
발코니/옵션 (추정)	2,648만원
총 필요자금	56,191만원
계약금 (10%)	5,296만원
중도금 대출 (60%)	31,776만원
잔금 (30%)	15,888만원

중도금 이자 부담은 월 약 119만원 (금리 4.5% 가정)으로 예상되며, 자금 계획이 명확하여 실수요자에게 부담이 적습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 없음
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

7. 최종 판정

장점

• 저렴한 분양가: 주변 84㎡ 평균 시세 대비 40% 저렴하여 매력적입니다.
• 양호한 학군: 자녀 교육에 유리한 환경이 조성되어 있습니다.
• 전매제한 없음: 비규제지역으로 유연한 매매가 가능합니다.
• 갭투자 가능성: 전세가율이 50%를 초과하여 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

리스크

• 교통 불편: 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 접근성이 낮습니다.
• 신축 공급 과잉 우려: 인근 신축 단지들이 공급될 예정이어서 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 전세가 하락 리스크: 전세가가 하락할 경우 갭투자에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최종 결론

실수요자: 청약을 추천합니다. 저렴한 가격과 양호한 학군 덕분에 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

투자자: 갭투자가 가능하며, 향후 시세 상승이 예상되므로 긍정적인 투자처로 판단됩니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴하여 매력적인 조건입니다.

---

8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

---

본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.