울산신복역 비스타 메트로 청약분석 — 주변 시세 대비 64% 저렴, 로또급 청약

핵심 요약

• 분양가는 79,500만원으로, 주변 84㎡ 평균 시세 32,885만원 대비 64% 저렴합니다. 이는 실수요자에게 매우 유리한 조건입니다.
• 주목할 포인트는 규제지역 비해당으로, 전매제한이 없고 실거주 의무도 없습니다. 이는 투자자에게 매력적인 요소입니다.
• 실수요자는 안정적인 주거지를 확보할 수 있으며, 투자자는 시세 상승 기대감이 큽니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	울산신복역 비스타 메트로
위치	울산광역시 남구 무거동
주소	울산광역시 남구 무거동 822-1번지 일원
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	(주)동원개발
총 세대수	481
입주예정	미정
공고일	4월 24일(금)
청약접수	5월 6일(수) ~ 5월 8일(금)
당첨발표	5월 14일(목)

울산신복역 비스타 메트로는 울산광역시 남구 무거동에 위치한 민간분양 아파트입니다. 이 지역은 최근 신축 아파트 공급이 드문 곳으로, 특히 교통과 학군이 양호한 편입니다. 주변에는 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 입지입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

규제지역 비해당으로, 전매제한이 없고 실거주 의무도 없어 투자자에게 유리한 조건을 제공합니다. 이는 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	미상	미상	79,500만원	-	?
84B	미상	미상	79,500만원	-	?
84C	미상	미상	79,500만원	-	?
84D	미상	미상	79,500만원	-	?
84E	미상	미상	79,100만원	-	?
84F	미상	미상	76,000만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (84A)

• 분양가: 79,500만원
• 취득세: 874만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 3,975만원
• 총 필요자금: 84,349만원 (8억 4,349만원)

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면 어떤 의미인지 해석하겠습니다. 주변 84㎡ 평균 시세 32,885만원과 비교할 때, 분양가는 상당히 저렴한 수준입니다. 이는 실수요자에게는 매우 좋은 기회가 될 것입니다.

분양가 적정성 판정

[로또 청약]

주변 84㎡ 평균 시세 32,885만원에 비해 79,500만원은 64% 저렴한 수준입니다. 이는 투자자에게도 매력적인 가격입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	7억 9,500만원	신축
주변 신축 중앙값	32,885만원	8억 1,500만원	5년 이내 64개
주변 전체 평균	32,868만원	8억 1,400만원	141개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
무거스테이	2023년	-	1,710만원	28,357만원	0.06km	신축
무거 이즈카운티	2022년	-	1,912만원	14,900만원	0.16km	신축
현대프리빌	2003년	270	883만원	9,150만원	0.11km	일반
신복리치힐	2006년	52	1,101만원	28,300만원	0.12km	일반
세운행복빌라	1994년	-	1,498만원	25,700만원	0.02km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 신축 프리미엄: 최근 5년 이내 신축 단지 평균 평당가 2,652만원/평에 비해 본 단지 분양가는 상당히 저렴합니다.
• 연식별 시세: 5년 이내 신축 평균 시세 2,652만원/평과 비교할 때, 본 단지의 분양가는 경쟁력이 있습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 41,189만원
• 2025년: 평균 39,165만원 (전년 대비 -4.9%)
• 2026년: 평균 59,845만원 (전년 대비 +52.8%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 44.6% (전세 35,459만원 / 분양가 79,500만원)
• 예상 갭(실투자금): 44,041만원 (4억 4,041만원)

전세가율이 44.6%로 나타나, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 갭투자 가능성도 높아, 투자자에게 유리한 조건입니다.

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5. 입지 분석

교통

• 500m 이내 지하철역 없음. 교통 편의성이 떨어지나, 향후 교통호재가 기대됩니다.

학군

• 초등학교: 굴화초등학교 (446m, 도보 약 7분)
• 중학교: 장검중학교 (701m, 공립)
• 고등학교: 문수고등학교 (834m, 공립)

학군이 양호하여 자녀 교육에 유리합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소입니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재는 없으나, 근처에 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있어 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 해당 섹션은 생략하겠습니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	79,500만원
취득세	874만원
발코니/옵션 (추정)	3,975만원
총 필요자금	84,349만원
계약금 (10%)	7,950만원
중도금 대출 (60%)	47,700만원
잔금 (30%)	23,850만원

중도금 이자 부담은 월 약 179만원(금리 4.5% 가정)으로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당으로 소유권이전등기까지 전매가 가능합니다.
• 실거주 의무: 비적용으로, 투자자에게 유리합니다.
• 재당첨: 무순위(사후접수)는 재당첨 제한이 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

• 가격 경쟁력: 주변 평균 시세 대비 64% 저렴하여 실수요자에게 매력적입니다.
• 전매 자유: 규제지역 비해당으로 전매가 자유롭습니다.
• 양호한 학군: 자녀 교육에 유리한 학군을 갖추고 있습니다.
• 갭투자 가능성: 전세가율 44.6%로 안정적인 수익 기대 가능.

리스크

• 교통 불편: 500m 이내 지하철역 없음으로 교통 편의성이 떨어집니다.
• 신축 단지 거래 미비: 최근 신축 단지의 거래가 없어 시세 예측이 어려운 상황입니다.
• 입주예정 미정: 입주 일정이 미정으로, 불확실성이 존재합니다.

최종 결론

실수요자: 청약을 추천합니다. 주변 시세 대비 저렴하고 학군이 양호하여 안정적인 주거지 확보가 가능합니다.

투자자: 갭투자를 고려할 만합니다. 전매가 자유롭고, 시세 상승 기대감이 큽니다.

추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴하여 로또급 청약입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비해당
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

울산 구별 평균 시세 비교

!울산 구별 평균 시세 차트

위 차트는 울산의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!울산 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.