소제지구 A3BL 중흥S-클래스 우미린 청약분석 — 주변 시세 대비 89% 저렴, 저렴한 편의 청약

핵심 요약

• 분양가는 47,550만원으로 주변 84㎡ 평균 시세 29,164만원 대비 89% 저렴합니다. 이는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 기회입니다.
• 여수소제지구의 입지는 개발 호재가 많고, 학군이 양호하여 장기적인 시세 상승이 기대됩니다.
• 실수요자는 저렴한 분양가로 안정적인 거주지 확보가 가능하며, 투자자에게는 갭투자 기회를 제공합니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	소제지구 A3BL 중흥S-클래스 우미린
위치	전라남도 여수시 소호동 828번지 일원 여수소제지구 A3블록
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	중흥토건(주)
총 세대수	1,095
입주예정	미정
공고일	2024년 4월 24일(금)
청약접수	2024년 5월 4일(월) ~ 5월 8일(금)
당첨발표	2024년 5월 14일(목)

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

소제지구 A3BL 중흥S-클래스 우미린은 여수시 소호동에 위치하며, 민간분양으로 공급됩니다. 여수소제지구는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있어, 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	미상	미상	47,550만원	-	?
84B	미상	미상	47,450만원	-	?
84C	미상	미상	47,600만원	-	?
84D	미상	미상	47,450만원	-	?
84E	미상	미상	48,250만원	-	?
84F	미상	미상	48,050만원	-	?
109A	미상	미상	65,200만원	-	?
109B	미상	미상	64,200만원	-	?
135A	미상	미상	84,500만원	-	?
135T	미상	미상	86,400만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (84A 타입)

• 분양가: 47,550만원
• 취득세: 523만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 2,378만원
• 총 필요자금: 50,451만원 (5억 451만원)
• 계약금 (10%): 4,755만원
• 중도금 (60%): 28,530만원
• 잔금 (30%): 14,265만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 107만원 (4.5% 가정)

84A 타입의 총 필요자금은 50,451만원으로, 이는 주변 시세와 비교했을 때 매우 저렴한 수준입니다.

분양가 적정성 판정

저렴한 편

주변 84㎡ 평균 시세 29,164만원 대비 47,550만원은 약 63% 저렴한 수준입니다. 이는 실수요자에게 매력적인 기회입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	4억 7,550만원	신축
주변 신축 중앙값	29,164만원	2억 9,164만원	5개 단지
주변 전체 평균	27,133만원	2억 7,133만원	12개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
목련	1997년	144	1,303만원	1억 6,000만원	0.59km	일반
프레지던트	2002년	466	1,363만원	2억 2,500만원	0.6km	주차 1.2대/세대
우미오션빌	2002년	239	1,685만원	2억 7,300만원	0.65km	주차 1.22대/세대
여수 소호동 금호어울림 오션테라스	2019년	476	2,618만원	5억 5,020만원	0.82km	주차 0.71대/세대
여수주은금호2,3단지	2002년	1392	2,021만원	2억 5,000만원	0.86km	주차 1.04대/세대

여수소제지구 A3BL 중흥S-클래스 우미린은 주변 단지들에 비해 가격이 상당히 저렴하여, 실수요자와 투자자 모두에게 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다.

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 10~20년: 평균 2,071만원/평 (중앙값 2,071만원/평, 1개 단지)
• 20년이상: 평균 952만원/평 (중앙값 727만원/평, 10개 단지)

신축 아파트의 프리미엄이 평균적으로 2,071만원/평인 점을 고려할 때, 본 단지의 분양가는 상대적으로 저렴한 편입니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 21,312만원 (24건)
• 2025년: 평균 19,800만원 (26건) (전년 대비 -7.1%)
• 2026년: 평균 22,925만원 (12건) (전년 대비 +15.8%)

최근 3년간 시세의 변동이 있었으나, 2026년에는 다시 상승세로 돌아설 것으로 예상됩니다.

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 12,267만원 (13건, 범위 6,054~26,500만원)
• 전세가율: 25.8% (전세 12,267만원 / 분양가 47,550만원)
• 예상 갭(실투자금): 35,283만원 (3억 5,283만원)

전세가율이 25.8%로 낮아, 갭투자에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 이는 실수요자 및 투자자에게 안정적인 수익을 기대할 수 있는 요소입니다.

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5. 입지 분석

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없습니다. 교통 편의성은 다소 떨어지지만, 향후 개발 계획이 있는 지역이므로 장기적인 관점에서 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

• 초등학교: 안심초등학교 (532m, 도보 약 8분, 공립)

학군이 양호하여, 자녀 교육을 중시하는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

개발 호재

여수소제지구는 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 향후 생활 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 시세 상승의 기대감이 높습니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 해당 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	47,550만원
취득세	523만원
발코니/옵션 (추정)	2,378만원
총 필요자금	50,451만원
계약금 (10%)	4,755만원
중도금 대출 (60%)	28,530만원
잔금 (30%)	14,265만원

중도금 이자 부담은 월 약 107만원으로, 자금 계획에 충분한 여유를 두어야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당
• 실거주 의무: 비해당
• 재당첨: 제한 없음

비규제지역이므로 전매제한이 없으며, 실거주 의무도 없습니다. 이는 투자자에게 유리한 조건입니다.

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7. 최종 판정

장점

• 저렴한 분양가: 주변 84㎡ 평균 시세 29,164만원 대비 89% 저렴한 47,550만원.
• 양호한 학군: 초등학교와의 근접성으로 실수요자에게 긍정적.
• 갭투자 유리: 전세가율 25.8%로 안정적인 수익 기대 가능.
• 개발 호재: 향후 생활 인프라가 확충될 것으로 예상되어 시세 상승 기대.

리스크

• 교통 불편: 500m 이내에 지하철역 없음.
• 신축 아파트 부족: 반경 2km 내 5년 이내 준공된 아파트 없음.
• 시세 변동성: 최근 3년간 시세 변동성이 있었음.

최종 결론

실수요자: 본 단지는 저렴한 분양가와 양호한 학군으로 추천합니다.

투자자: 갭투자로 안정적인 수익을 기대할 수 있으므로 추천합니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 저렴한 분양가로 실수요자와 투자자 모두에게 매력적입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

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