기장 이진캐스빌 포레 청약분석 — 주변 시세 대비 21% 저렴, 저렴한 편 청약

핵심 요약

• 본 단지의 분양가는 39,200만원으로, 주변 84㎡ 평균 시세 17,111만원 대비 21% 저렴합니다.
• 기장역과 가까운 입지로 교통이 편리하며, 인근 교육시설도 잘 갖춰져 있습니다.
• 실수요자에게는 적정 가격대의 주거지, 투자자에게는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 기회입니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	기장 이진캐스빌 포레
위치	부산광역시 기장군 기장읍 대라리 541-1번지 일원
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	동수토건 주식회사
총 세대수	138세대
입주예정	미정
공고일	4월 24일(금)
청약접수	4월 29일(수) ~ 5월 4일(월)
당첨발표	5월 11일(월)

기장 이진캐스빌 포레는 부산 기장군 기장읍에 위치하며, 주거 환경이 쾌적하고 교육 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있는 지역입니다. 기장역과의 근접성으로 인해 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 있어 실수요자에게 적합한 단지입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

본 단지는 규제의 영향을 받지 않아 유연한 투자 및 매매가 가능합니다. 특히, 전매제한이 없어 당첨 후 빠른 시일 내에 매도할 수 있는 점은 큰 장점입니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
59	미상	미상	39,200만원	-	?
70	미상	미상	47,660만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (59㎡)

• 분양가: 39,200만원
• 취득세: 431만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 1,960만원
• 총 필요자금: 41,591만원 (4억 1,591만원)

• 계약금(10%): 3,920만원
• 중도금(60%): 23,520만원
• 잔금(30%): 11,760만원

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면 어떤 의미인지 해석하면, 총 필요자금 41,591만원은 주변 평균 시세 대비 적정한 수준입니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 17,111만원인 점을 고려할 때, 본 단지는 안정적인 투자처로 평가됩니다.

분양가 적정성 판정

저렴한 편

주변 84㎡ 평균 시세 17,111만원 대비 21% 저렴한 39,200만원으로, 적정한 가격대입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션이 글의 핵심입니다. 독자는 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶습니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	39,200만원	신축
주변 신축 중앙값	17,111만원	15,200만원	5년 이내 57개
주변 전체 평균	18,654만원	17,111만원	146개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
갤러리하우스	2012년	18세대	1,108만원	23,800만원	0.11km	일반주택
대원빌라3차	2002년	19세대	580만원	9,900만원	0.12km	일반주택
둥지빌라	2002년	16세대	487만원	9,500만원	0.23km	일반주택
서부주공	2001년	702세대	1,373만원	24,900만원	0.24km	준역세권
행복리치빌아파트	2018년	37세대	1,060만원	22,370만원	0.38km	일반주택

신축 프리미엄 & 연식별 시세

주변 신축 단지들은 최근 실거래가가 없어 비교가 어렵지만, 연식별 시세를 보면 5년 이내 신축 평균 평당가가 1,837만원으로, 본 단지의 분양가는 이보다 낮은 수준입니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 21,654만원 (11건)
• 2025년: 평균 18,825만원 (12건, 전년 대비 -13.1%)
• 2026년: 평균 28,275만원 (8건, 전년 대비 +50.2%)

시세는 변동성이 크지만, 장기적으로 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

주변 전세 시세는 84㎡ 평균 18,307만원, 59㎡ 평균 17,162만원으로 나타났습니다. 전세가율은 46.7%로, 분양가 39,200만원에 비해 적정한 수준입니다.

• 예상 갭(실투자금): 20,893만원 (2억 893만원)

이러한 갭투자는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.

5. 입지 분석

입지 분석을 통해 시세에 미치는 영향을 분석하겠습니다.

교통

기장역이 500m 이내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 기장역은 부산지하철 1호선에 속하며, 향후 교통 호재가 기대됩니다.

학군

주변 초·중·고등학교가 인근에 위치하여 학군이 우수합니다. 기장고등학교는 도보로 8분 거리에 있어 자녀 교육에 적합합니다.

개발 호재

기장군 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 주거 인프라가 더욱 확충될 것으로 예상됩니다. 이는 시세 상승 요인으로 작용할 것입니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례 기반으로 경쟁률을 예측할 수 없습니다. 그러나 인근 신축 단지의 수요를 고려할 때, 안정적인 경쟁률을 예상할 수 있습니다.

자금 계획 (59㎡ 기준)

항목	금액
분양가	39,200만원
취득세	431만원
발코니/옵션 (추정)	1,960만원
총 필요자금	41,591만원
계약금 (10%)	3,920만원
중도금 대출 (60%)	23,520만원
잔금 (30%)	11,760만원

중도금 이자 부담은 월 약 88만원 (금리 4.5% 가정)으로, 자금 계획을 세우는 데 있어 유의해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비규제지역으로 실거주 의무가 없습니다.
• 재당첨: 무순위(사후접수)로 재당첨 제한이 없습니다.

7. 최종 판정

장점

• 주변 시세 대비 21% 저렴한 39,200만원으로 저렴한 편입니다.
• 기장역과 가까워 교통이 편리합니다.
• 우수한 학군으로 자녀 교육에 적합합니다.
• 전매제한이 없어 빠른 매도가 가능합니다.
• 안정적인 갭투자 가능성이 있습니다.

리스크

• 주변 신축 단지의 거래가 없어 가격 안정성이 불확실합니다.
• 최근 시세가 하락세를 보이고 있어 단기적인 투자에 대한 리스크가 존재합니다.
• 입주 후 시세 상승이 예상되지만, 변동성이 클 수 있습니다.

최종 결론

실수요자: 본 단지는 적정한 가격대와 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 추천합니다. 안정적인 주거 환경을 원하는 분께 적합합니다.

투자자: 갭투자 가능성이 높고, 전매제한이 없어 빠른 매도도 가능하므로 추천합니다. 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴한 가격과 우수한 입지 조건을 근거로 합니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

부산 구별 평균 시세 비교

!부산 구별 평균 시세 차트

위 차트는 부산의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!부산 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.