경산 상방공원 호반써밋 1단지 청약분석 — 주변 대비 8.7% 비쌈, 다소 비쌈 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 다소 비쌈 + 주변 신축 대비 8.7% 높음
• 주목할 포인트: 인근 초·중·고교와의 근접성으로 인한 실수요자 선호도 증가
• 실수요자: 청약을 고려할 만하나, 가격에 대한 신중한 접근 필요 / 투자자: 시세 상승 가능성은 있지만, 초기 투자 부담이 큼

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	경산 상방공원 호반써밋 1단지
위치	경상북도 경산시 상방동 71-1번지 일원
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	(주)호반건설
총 세대수	1,004세대
입주예정	2029.01
공고일	2024.02.26
청약접수	2024.03.09 ~ 2024.03.11
당첨발표	2024.03.17

경산 상방공원 호반써밋 1단지는 경상북도 경산시 상방동에 위치하며, 총 1,004세대로 구성된 대단지입니다. 이 지역은 청약 수요가 높은 지역으로, 특히 인근 초·중·고교와의 근접성 덕분에 실수요자에게 매력적인 입지로 평가받고 있습니다. 또한, 2029년 입주 예정으로, 향후 시세 상승 가능성도 기대됩니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

해당 단지는 규제 지역이 아니므로, 전매제한과 실거주 의무가 없습니다. 따라서 투자자에게는 보다 자유로운 매매가 가능하다는 장점이 있습니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
74A	74.0	22.4	47,490만원	2,121만원	?세대
84A	84.0	25.4	54,690만원	2,152만원	?세대
84B	84.0	25.4	52,690만원	2,073만원	?세대
99A	99.0	29.9	61,110만원	2,040만원	?세대
99B	99.0	29.9	61,620만원	2,057만원	?세대

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

주력타입인 84A(84.0㎡, 25.4평)의 분양가는 54,690만원이며, 평당가는 2,152만원입니다. 이를 바탕으로 실제 필요자금을 계산해보면 다음과 같습니다.

• 분양가: 54,690만원
• 취득세: 602만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 2,734만원
• 총 필요자금: 58,026만원 (5억 8,026만원)

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교할 때, 다소 비싼 편으로 평가됩니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 18,925만원인 점을 고려할 때, 시세 상승에 대한 기대가 필요합니다.

분양가 적정성 판정

다소 비쌈

주변 5년 이내 신축 단지 3개 중앙값인 1,979만원/평 대비 8.7% 높은 가격으로 책정되었습니다. 이는 시장에서의 경쟁력을 고려할 때, 다소 비싼 수준입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	2,152만원	54억 690만원	신축
주변 신축 중앙값	1,979만원	47억 690만원	5년 이내 3개
주변 전체 평균	1,892만원	45억 690만원	141개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
블루핀 임당스테이	2021	200	2,000만원	46억 800만원	1.5km	오피스텔
중방스타힐스	2019	500	2,100만원	48억 200만원	1.8km	대단지
블루핀 임당 제니스	2020	300	2,050만원	47억 200만원	1.7km	오피스텔
피카소	2014	100	2,000만원	46억 800만원	0.5km	신축
다채움	2015	150	2,100만원	48억 200만원	0.5km	신축

신축 프리미엄 & 연식별 시세

최근 5년 이내 신축 단지의 평균 평당가는 2,175만원이며, 이는 주변 시세보다 다소 높은 수준입니다. 5~10년 차 단지의 평균 평당가는 1,398만원으로, 신축 프리미엄이 있음을 보여줍니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 20,189만원
• 2025년: 평균 19,318만원 (전년 대비 -4.3%)
• 2026년: 평균 19,661만원 (전년 대비 +1.8%)

이러한 시세 추이를 통해, 향후 시세가 안정세를 보일 것으로 예상되며, 다소 비싼 분양가가 향후 시세 상승에 기여할 가능성도 존재합니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 15,711만원 (805건)
• 예상 갭(실투자금): 38,979만원 (3억 8,979만원)
• 전세가율: 28.7% (전세 15,711만원 / 분양가 54,690만원)

전세가율이 28.7%인 점은 상대적으로 낮은 수준으로, 갭투자에 대한 부담이 적지 않습니다. 그러나 전세 수요가 높은 지역인 만큼, 향후 전세가 상승이 기대됩니다.

5. 입지 분석

교통

경산 상방공원 호반써밋 1단지는 인근에 정평역과 임당역이 있어, 대중교통 이용이 용이합니다. 특히, 두 역 모두 500m 이내에 위치하고 있어, 교통 편의성이 높습니다. 향후 교통 호재가 추가된다면 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

학군

주변에는 경산동부초등학교, 경산중학교, 경산고등학교 등 우수한 교육기관이 위치하고 있습니다. 특히, 경산고등학교는 자율고로, 학부모들의 선호도가 높습니다. 이러한 학군이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

개발 호재

해당 지역은 현재 개발 계획이 없지만, 인근 지역에서의 개발이 이루어질 경우 생활권 확대 및 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터는 없으나, 인근 유사 단지의 청약 경쟁률을 고려할 때, 높은 경쟁률이 예상됩니다. 특히, 실수요자들이 많은 지역이므로, 청약 전략을 잘 세워야 할 것입니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	54,690만원
취득세	602만원
발코니/옵션 (추정)	2,734만원
총 필요자금	58,026만원
계약금 (10%)	5,469만원
중도금 대출 (60%)	32,814만원
잔금 (30%)	16,407만원

중도금 이자 부담은 월 약 123만원 (금리 4.5% 가정)으로, 초기 자금 부담이 클 수 있습니다. 따라서 자금 계획을 철저히 세워야 할 것입니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역이므로 소유권이전등기 후 자유롭게 매매 가능
• 실거주 의무: 없음
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

7. 최종 판정

장점

1. 우수한 학군: 경산고등학교 등 우수한 교육기관 인근

2. 교통 편의성: 정평역과 임당역 인근으로 대중교통 이용 용이

3. 규제 자유로움: 비규제 지역으로 전매와 실거주 의무 없음

4. 향후 시세 상승 가능성: 인근 개발 계획 및 교통 호재로 인한 시세 상승 기대

리스크

1. 다소 비싼 분양가: 주변 시세 대비 8.7% 비쌈

2. 초기 투자 부담: 총 필요자금 58,026만원으로 초기 부담 큼

3. 경쟁률: 높은 경쟁률로 인한 청약 당첨 어려움

최종 결론

실수요자: 청약을 고려할 수 있으나, 가격에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때 다소 비싼 점을 감안해야 합니다.

투자자: 시세 상승 가능성이 있지만 초기 투자 부담이 크므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

추천도: ★★★☆☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 다소 비쌈

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.