문수로 라티에르 673 청약분석 — 주변 시세 대비 4% 저렴, 적정 수준 청약

핵심 요약

• 본 단지의 분양가는 주변 시세 대비 4% 저렴한 90,500만원으로, 적정 수준입니다.
• 주목할 포인트는 최근 신축 단지의 전매제한으로 인해 실거래 데이터가 부족하다는 점입니다.
• 실수요자에게는 적정 가격으로 청약을 추천하며, 투자자에게는 갭투자 가능성을 고려할 만한 단지입니다.

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1. 단지 개요

문수로 라티에르 673은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 총 199세대 규모의 민간분양 아파트입니다. 울산문수로두산위브더제니스, 문수로 롯데캐슬 그랑파르크 등 신축 단지가 인근에 위치하지만, 전매제한으로 인해 실거래 사례가 부족하여 가격 비교가 어렵습니다. 이 단지는 울산 대공원과 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	미상	미상	90,500만원	-	?
84B	미상	미상	91,500만원	-	?
84C	미상	미상	91,000만원	-	?
104	미상	미상	118,300만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (84A)

• 분양가: 90,500만원
• 취득세: 995만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 4,525만원
• 총 필요자금: 96,020만원
• 계약금 (10%): 9,050만원
• 중도금 (60%): 54,300만원
• 잔금 (30%): 27,150만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 204만원 (금리 4.5% 가정)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때, 적정 수준으로 판단됩니다.

분양가 적정성 판정

적정 수준

주변 84㎡ 평균 시세 51,529만원 대비 4% 저렴한 분양가로, 주변 신축 아파트의 가격과 비교했을 때 합리적입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	9억 0천 500만원	신축
주변 신축 중앙값	43,000만원	8억 6천 500만원	5년 이내 9개
주변 전체 평균	94,237만원	9억 4천 237만원	136개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
울산문수로두산위브더제니스	2022	256	3,610만원	8억 4천 300만원	0.06km	신축, 주차 1.76대/세대
문수로 롯데캐슬 그랑파르크	2023	-	3,912만원	8억 6천 845만원	0.07km	신축, 일반
신정롯데킹덤	2008	196	3,263만원	1억 8천 300만원	0.15km	일반
대공원 코아루 파크베르	2018	231	3,676만원	6억 8천만원	0.16km	주차 1.34대/세대
문수로대공원에일린의뜰	2023	384	6,642만원	1억 2천만원	0.21km	신축, 주차 1.12대/세대

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 평균 평당가: 4,495만원
• 5~10년 평균 평당가: 2,545만원
• 10~20년 평균 평당가: 3,078만원
• 20년 이상 평균 평당가: 2,260만원

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 52,966만원
• 2025년: 평균 56,659만원 (전년 대비 +7.0%)
• 2026년: 평균 52,239만원 (전년 대비 -7.8%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 42.7% (전세 38,617만원 / 분양가 90,500만원)
• 예상 갭(실투자금): 51,883만원

주변 전세 평균은 38,617만원으로, 갭투자 가능성이 존재합니다. 다만, 최근 전세 거래가의 범위가 넓기 때문에, 역전세 리스크를 고려해야 합니다.

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5. 입지 분석

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 편의성이 낮습니다. 향후 교통 호재가 없다면 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

• 초등학교: 월평초등학교 (623m, 도보 약 9분)
• 중학교: 울산서여자중학교 (632m, 공립)
• 고등학교: 울산여자고등학교 (355m, 공립)

학군은 양호하며, 초등학교와 중학교가 가까워 자녀 교육에 유리합니다.

개발 호재

현재 개발 호재가 명확히 제시되지 않아, 향후 시세 상승에 대한 불확실성이 존재합니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례를 기반으로 한 예측은 어렵습니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	90,500만원
취득세	995만원
발코니/옵션 (추정)	4,525만원
총 필요자금	96,020만원
계약금 (10%)	9,050만원
중도금 대출 (60%)	54,300만원
잔금 (30%)	27,150만원

중도금 이자 부담은 월 약 204만원입니다. 자금 계획을 잘 세워야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비규제 지역으로 실거주 의무가 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

1. 적정 분양가: 주변 시세 대비 4% 저렴하여 실수요자에게 매력적입니다.

2. 학군: 인근 초·중·고교가 양호하여 자녀 교육에 유리합니다.

3. 전세가율: 42.7%로 갭투자 가능성이 존재합니다.

4. 신축 아파트: 최신 설계와 시설이 제공됩니다.

리스크

1. 교통 불편: 500m 이내 지하철역이 없어 교통 편의성이 낮습니다.

2. 실거래 사례 부족: 전매제한으로 인해 실거래 데이터가 부족하여 향후 시세 예측이 어렵습니다.

3. 개발 호재 부족: 현재 개발 호재가 없어 시세 상승의 불확실성이 존재합니다.

최종 결론

실수요자: 본 단지는 주변 시세 대비 적정 가격으로, 청약을 추천합니다. 특히, 학군이 양호하여 자녀 교육에 유리합니다.

투자자: 갭투자 가능성이 존재하나, 교통 불편과 실거래 데이터 부족으로 신중한 접근이 필요합니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 적정 가격과 양호한 학군이 매력적입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제 지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

울산 구별 평균 시세 비교

!울산 구별 평균 시세 차트

위 차트는 울산의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!울산 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.