빌라 전세사기 완벽 예방 가이드

2023년 전세사기 피해자가 수만 명에 달했습니다. 그 중 상당수는 사전에 확인했더라면 피할 수 있는 경우였습니다. 반드시 확인해야 할 10가지를 정리합니다.

계약 전 반드시 확인하는 5가지

1. 등기부 열람 (계약 당일 최종 확인)

• 근저당권 + 가압류 합계가 보증금의 70% 이상이면 위험
• 예: 보증금 2억, 근저당 1.5억 → 경매 시 돌려받기 어려움

2. 건물 시세 확인

• 감정평가 금액이 보증금보다 커야 안전
• KB시세 또는 실거래 플랫폼으로 인근 빌라 매매가 비교

3. 임대인 신분 확인

• 계약서 임대인과 등기부 소유자 일치 여부
• 법인 명의 빌라는 특히 주의

4. 임대인 체납 여부 확인

• 국세·지방세 완납증명서 발급 요청 (임대인이 거부하면 위험 신호)
• 건강보험료 체납도 확인 가능

5. HUG(주택도시보증공사) 보증 가능 여부

• 가입 조건: 빌라 매매가의 90% 이내 보증금
• 보증료: 연 0.128~0.154%

계약 후 즉시 처리해야 하는 3가지

6. 전입신고 + 확정일자 (입주 당일)

• 전입신고: 주민센터 or 정부24 온라인
• 확정일자: 주민센터 or 법원 등기소 (300원)
• 이 두 가지를 해야 '대항력' 발생

7. HUG 전세보증보험 가입

• 전세계약 후 6개월 이내 가입 가능
• 보증금 전액 보장 (임대인 미반환 시 HUG가 대위 지급)

8. 임대인 주소 변경 모니터링

• 임대인이 주소 옮기면 다른 채권자 배당순위 바뀔 수 있음

전세사기 유형 3가지

유형	방법	예방법
깡통전세	매매가 < 전세가, 경매 시 보증금 손실	매매가 대비 70% 이내 보증금
이중계약	여러 임차인에게 동시 계약	계약 전 등기부 확인
신탁사기	신탁등기된 물건을 소유자인 척 계약	등기부에 신탁 여부 확인

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