청약 가점제 완전 정복 — 내 점수 계산부터 당첨 확률 높이는 전략까지

청약 가점제는 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간, 세 가지 항목의 합산 점수로 당첨자를 뽑는 제도다. 최고 84점 만점이며, 인기 단지에서 60점대 이하로는 당첨이 어렵다. 내 점수를 정확히 계산하고 전략을 세워야 한다.

가점 항목별 배점

항목	최대 점수	설명
무주택기간	32점	1년 미만 2점~15년 이상 32점
부양가족수	35점	0명 5점~6명 이상 35점
청약통장 가입기간	17점	6개월 미만 1점~15년 이상 17점

세 항목의 합이 최대 84점이다. 30~40대 실수요자들이 55~70점 사이에 몰려 있어, 서울 인기 단지에서는 60점 후반이 당첨 커트라인이 되기도 한다.

무주택기간 계산법

만 30세가 되는 날부터 산정하거나, 혼인 신고일 중 빠른 날부터 계산한다. 결혼을 일찍 하면 그만큼 기간이 늘어난다.

무주택자가 되는 날도 정확히 따져야 한다. 주택을 소유하다 처분한 경우 처분일 다음 날부터 무주택자로 인정된다. 분양권도 마찬가지다. 분양권을 보유했던 기간은 유주택 기간으로 계산된다.

부양가족수 산정

세대원 기준: 청약 신청자의 주민등록표에 함께 등재된 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)이 대상이다.

• 배우자는 세대분리 여부와 무관하게 부양가족으로 인정된다.
• 직계존속은 3년 이상 청약 신청자와 같은 세대를 구성해야 한다.
• 자녀는 만 30세 미만이어야 하며, 30세 이상은 인정되지 않는다.

부양가족 1명당 5점을 받는다. 부양가족이 많을수록 점수 경쟁에서 유리하다. 이 때문에 부모님을 세대에 합류시키는 전략을 쓰는 사람도 있지만, 3년 이상 같은 주소지 유지가 전제조건이다.

청약통장 가입기간

통장 개설일부터 청약 신청일까지의 기간이 기준이다. 1년 가입에 2점, 이후 1년마다 1점씩 증가해 15년 이상이 되면 17점 만점이다.

자녀가 아직 어리다면 지금 바로 청약통장을 만들어주는 게 좋다. 소득이 없어도 은행에서 개설할 수 있으며, 가입 기간이 쌓일수록 나중에 점수가 된다.

납입 금액은 가점에 영향을 주지 않는다. 다만 민영주택 청약에서 예치금 기준(지역·면적별 200만~1,500만 원)을 충족해야 하므로 꾸준히 납입해두는 것이 좋다.

지역별 실제 커트라인 (2025~2026년 당첨 사례 기준)

지역/단지	당첨 커트라인
강남구 대형 단지	72~76점
강동·송파 신축	65~70점
마포·용산	60~68점
경기 수도권 택지	50~60점
지방 광역시	30~50점

이 숫자는 단지마다 크게 달라지므로 참고 수준으로만 보자. APT2ME, 청약홈 등에서 과거 당첨 가점을 조회할 수 있다.

가점을 올리는 현실적인 방법

이미 높은 가점을 가진 사람들과 경쟁하는 구조라, 단기간에 점수를 극적으로 올리기는 어렵다. 그러나 아래 방법들은 실질적으로 도움이 된다.

부양가족 세대 합가: 부모님을 세대에 편입하면 최대 10점 이상 올릴 수 있다. 다만 3년 이상 같이 살아야 하므로 미리 준비해야 한다.

불필요한 청약 자제: 가점이 낮을 때 당첨되면 무주택기간 점수가 리셋된다. 당첨 가능성이 낮은 단지에 당첨될 바에는 차라리 아껴두는 것이 낫다.

전략적 지역 선택: 경쟁이 덜한 비선호 타입(저층·북향 등)이나 지방 우수 단지에 도전하는 것도 방법이다.

추첨제 활용: 60점 이하라면 가점제보다 추첨제 물량이 많은 단지를 노리는 편이 낫다. 전용 60㎡ 이하 소형 평형에서는 추첨제 비율이 높다.

자주 하는 실수

주소지 요건 미충족이 가장 흔하다. 수도권 공공분양은 2년 이상 해당 지역 거주 요건이 있는 경우가 많다. 청약 전에 반드시 청약홈에서 자격 조회를 해야 한다.

청약통장의 지역 변경을 잊는 경우도 있다. 서울에서 인천으로 이사한 뒤 통장 지역을 그대로 두면 불이익을 받을 수 있다.