아파트 등기부등본 보는 법 — 갑구·을구 항목별 완전 해설

등기부등본은 부동산에 관한 모든 법적 권리관계를 기록한 공식 문서다. 아파트를 사거나 전세를 들어갈 때 반드시 확인해야 한다. 처음 보면 낯선 용어들이 가득하지만 구조를 알면 어렵지 않다.

등기부등본의 구성

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다.

• 표제부: 건물과 토지의 물리적 현황 (위치, 면적, 건물 구조)
• 갑구: 소유권에 관한 사항 (소유자 변경 이력, 가압류, 경매 등)
• 을구: 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 지상권 등)

표제부에서 확인할 것

• 대지권: 아파트 한 세대가 해당 토지에 갖는 권리 비율. 대지권이 등록되지 않은 주택은 추후 법적 분쟁 위험이 있다.
• 전유 면적: 계약서상 면적과 일치하는지 확인.
• 건물 구조와 층수: 실제 계약하려는 층과 일치하는지 확인.

갑구에서 확인할 것

소유권 이전 이력: 가장 최근 소유권 이전 항목의 소유자가 현 임대인과 일치해야 한다. 다르다면 사기일 수 있다.

가압류·압류: 갑구에 '가압류' 또는 '압류'가 있으면 채권자가 소유자에게 채권을 행사 중이라는 뜻이다. 경매로 넘어갈 위험 신호다.

경매 개시 결정: 이미 경매 절차가 진행 중임을 의미한다. 계약을 피해야 한다.

신탁: '소유권 신탁'이라는 기재가 있으면 소유권이 신탁회사에 넘어간 것이다. 임대차 계약이 무효가 될 수 있으므로 신탁회사 동의서가 없으면 계약하지 말아야 한다.

가처분: 소유권 분쟁이 진행 중이다. 계약 후 소유권을 잃을 위험이 있다.

을구에서 확인할 것

근저당권: 주택담보대출의 근거가 되는 권리다. 설정금액은 실제 대출액의 120~130% 정도다. 예를 들어 채권최고액 4억 8,000만 원이면 실제 대출은 약 3억 7,000만 원 수준이다.

모든 근저당권의 채권최고액을 합산하고, 내 전세금과 더했을 때 집값의 80%를 초과하면 위험하다.

전세권: 기존 세입자가 전세권 설정등기를 한 경우다. 전세권이 설정된 주택에 새로 전세 계약을 하면 기존 전세권자보다 순위가 밀린다.

지역권·지상권: 흔하지 않지만 토지 이용에 제한을 주는 권리다. 아파트 단지의 경우 거의 문제가 되지 않는다.

실제 읽기 예시

등기부등본을 열면 각 항목에 순번, 접수일, 원인, 권리자가 기재돼 있다. 예를 들어:

3번 근저당권설정 2020년 8월 10일 접수 / 채권최고액 금 3억 6,000만원 / 채무자 홍길동 / 근저당권자 KB국민은행

이 내용의 의미: 홍길동(소유자)이 2020년에 KB국민은행에서 약 2억 7,700만 원(3억 6천만 원 ÷ 1.3)을 담보대출 받았다.

이 외 추가 근저당이 없다면 실제 은행 채권은 약 2억 8천만 원 수준이다. 이를 확인하고 전세금과 합산해 집값 대비 비율을 계산하면 된다.

등기부등본 발급 방법

인터넷등기소(iros.go.kr): 공동인증서(구 공인인증서) 없이도 열람 가능. 열람 700원, 발급 1,200원.

무인발급기: 전국 등기소 및 법원에 비치.

스마트폰 앱: '인터넷등기소' 앱에서도 발급 가능.

꼭 기억할 원칙

등기부등본은 계약 직전에 한 번, 잔금 당일 아침에 한 번, 최소 두 번은 확인해야 한다. 계약 후 잔금 사이에 임대인이 추가 대출을 받아 근저당이 늘어나는 경우가 실제로 있다. 700원짜리 서류가 수억 원의 손실을 막아줄 수 있다.