분양권 vs 입주권 세금 비교 — 팔 때, 살 때, 증여할 때 다르다

분양권과 조합원입주권은 모두 아직 완공되지 않은 아파트에 대한 권리이지만, 세금 처리에서 중요한 차이가 있다. 잘못 이해하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

분양권이란

신규 아파트 분양 당첨 또는 매매를 통해 취득하는 '입주 예약권'이다. 아파트가 완공되기 전까지는 물권이 아닌 채권적 성격이지만, 2021년 1월 이후부터는 주택 수에 포함된다.

조합원입주권이란

재개발·재건축 구역 내 기존 주택 소유자가 조합원 자격으로 받는 권리다. 기존 주택이 멸실되고 새 아파트를 받을 수 있는 권리로 전환된다. 부동산 등기가 돼 있어 물권에 가깝다.

양도소득세 비교

분양권 양도

• 보유 기간 1년 미만: 77%(양도세 70% + 지방세 7%)
• 보유 기간 1~2년: 66%
• 보유 기간 2년 이상: 기본세율(6~45%) + 지방세 10%

2021년 이전 취득분은 기본세율 적용(비조정지역), 2021년 이후 취득분은 위 세율 구조 적용.

분양권은 완공 전에 팔면 부동산 양도가 아닌 '권리 양도'이므로 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

조합원입주권 양도

조합원입주권을 팔면 원칙적으로 주택 양도와 동일하게 과세된다. 1가구 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족하면 비과세가 가능하다.

단, 완공 전 입주권 상태에서 팔 때는 장기보유특별공제가 제한적으로 적용된다. 보유 기간 계산은 원래 주택 취득일부터 입주권 양도일까지다.

취득세 비교

분양권으로 취득 (완공 후 잔금 납부 시점이 취득 시점):

• 일반 주택 취득세 규정 적용 (1~3%, 다주택 중과)

입주권으로 취득:

• 원칙은 분양권과 동일하게 완공 후 취득세 부과
• 다주택자 중과 시 입주권 취득도 주택 수에 포함해 계산

주택 수 포함 여부

구분	주택 수 포함	세율 영향
분양권 (2021.1 이후)	포함	취득세·양도세 중과 기준 포함
분양권 (2021.1 이전)	미포함	종전 규정 적용
조합원입주권	포함	취득세·양도세 중과 기준 포함

2주택자가 분양권을 추가로 취득하면 3주택이 되어 취득세 중과(8~12%)와 양도세 중과가 적용될 수 있다.

1가구 1주택 비과세 적용

분양권은 완공 후 주택이 됐을 때부터 보유 기간을 계산하는 경우가 많아, 비과세 2년 보유를 채우려면 완공 후 2년을 더 기다려야 한다.

조합원입주권은 원래 주택 취득일부터 보유 기간이 이어지므로, 기존 주택을 오래 보유했다면 완공 즉시 비과세 요건을 충족할 수도 있다.

증여 시 주의사항

분양권을 가족에게 증여할 경우, 증여세 과세가액은 분양권의 '프리미엄 가치'를 반영한 시가가 기준이 된다. 분양가 그대로 신고하면 안 된다.

조합원입주권 증여도 마찬가지다. 관리처분 후 평가된 권리가액 + 프리미엄을 합산한 금액이 기준이 된다.

실수하기 쉬운 포인트

분양권 매매 계약을 할 때 "이건 아직 아파트가 아니니까 주택 수에 안 잡히겠지"라고 생각하면 큰 오산이다. 2021년 이후 취득분은 명백히 주택 수에 포함된다.

또한 분양권이나 입주권을 거래할 때 기존 주택의 비과세 요건을 어떻게 적용할지가 복잡해진다. 반드시 매매 전에 세무사에게 시뮬레이션을 의뢰해야 한다.