오피스텔 투자 수익률 계산법

분양 광고에서 "연 5% 수익률 보장"이라는 문구를 보셨나요? 실제 계산해보면 그 절반도 안 나오는 경우가 많습니다. 정확한 계산법을 익혀봅니다.

표면 수익률 vs 실질 수익률

표면 수익률 = 연 임대수입 / 매매가 × 100

실질 수익률 = (연 임대수입 - 세금 - 관리비 - 공실 손실 - 수리비) / (매매가 + 취득비용) × 100

계산 예시

서울 역세권 오피스텔 전용 33㎡, 매매가 3억5천만 원

표면 수익률 계산:

• 월세 70만 원 × 12 = 연 840만 원
• 표면 수익률 = 840 / 35,000 × 100 = 2.4%

실질 수익률 계산:

항목	연간 금액
임대 수입	840만 원
재산세	-50만 원
관리비(임차인 공실 시)	-20만 원
공실 손실 (연 1개월)	-70만 원
수리비	-30만 원
임대소득세 (분리과세 14%)	-59만 원
순수익	611만 원

실질 수익률 = 611 / (35,000 + 1,610취득세) × 100 = 1.67%

표면 수익률 2.4%가 실질로는 1.67%가 됩니다.

레버리지 활용 시 수익률

매매가 3.5억을 LTV 60%(업무용 오피스텔은 LTV 60~70% 적용)로 대출(2.1억) 시:

• 내 돈 1.4억
• 대출 이자 연 약 84만 원 (연 4%)×2.1억
• 순수익 611만 원 - 이자 84만 원 = 527만 원
• 자기자본 수익률 = 527 / 14,000 × 100 = 3.76%

레버리지를 쓰면 자기자본 수익률이 올라갑니다. 단, 공실이 길어지면 대출 이자가 손실로 전환됩니다.

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본 내용은 투자 참고용이며, 투자 권유가 아닙니다.