LTV·DTI·DSR 차이 완전 정복 — 대출 한도 결정 3가지 핵심 지표
LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)의 차이와 2026년 현행 기준을 알기 쉽게 설명합니다. 실제 계산 예시 포함.
"LTV 70%까지 된다고 했는데, 왜 나는 4억밖에 못 빌리나요?" 은행 상담 후 혼란스러워하는 분들이 많습니다. 이유는 LTV 외에 DTI, DSR이 모두 동시에 적용되기 때문입니다. 세 가지 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 한도가 됩니다.
세 가지 지표 한눈에 비교
| 지표 | 기준 | 핵심 포인트 |
| LTV (담보인정비율) | 담보물 가액 | 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나 |
| DTI (총부채상환비율) | 연소득 | 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율 |
| DSR (총부채원리금상환비율) | 연소득 | 모든 대출 원리금 합산 비율 |
LTV (Loan To Value)
개념
집값 대비 대출 가능 비율. 담보 가치 기준이므로 소득이 없어도 집이 있으면 일정 금액은 빌릴 수 있습니다.
2026년 기준
| 지역·대상 | LTV 한도 |
| 규제지역 1주택자 (15억 이하) | 50% |
| 규제지역 1주택자 (15억 초과) | 30% |
| 비규제지역 | 70% |
| 생애최초 주택 구입 (규제지역 포함) | 80% |
계산 예시: 8억 원짜리 아파트, 비규제지역, 1주택자
- LTV 한도: 8억 × 70% = 5억 6,000만 원
DTI (Debt To Income)
개념
연간 주택 대출 원리금 + 기타 대출 이자의 합계가 연소득의 몇 %를 차지하는지 계산합니다.
2026년 기준
| 지역 | DTI 한도 |
| 투기지역·투기과열지구 | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 비규제지역 | 60% |
계산 예시: 연봉 5,000만 원, 비규제지역, 기존 자동차 할부 월 30만 원
- DTI 한도: 연소득 5,000만 원 × 60% = 3,000만 원/년
- 기존 대출 이자: 30만 원 × 12 = 360만 원/년
- 주택 대출 원리금 가능 한도: 3,000만 원 - 360만 원 = 2,640만 원/년
- 이를 30년 원리금 균등상환으로 환산하면 약 3억 5,000만 원 대출 가능
DSR (Debt Service Ratio)
개념
모든 대출의 원금 + 이자 합산을 연소득으로 나눈 비율. DSR은 DTI보다 더 엄격합니다. DTI는 기타 대출에서 이자만 계산하지만, DSR은 원금도 포함합니다.
2026년 기준
| 대상 | DSR 한도 |
| 은행권 대출 | 40% |
| 2금융권(저축은행·카드사 등) | 50% |
스트레스 DSR (2024년 도입): 금리 급등 시나리오를 가정해 실제 금리보다 높은 스트레스 금리를 적용합니다.
- 수도권: 실제 금리 + 3.0%p 가산
- 지방: 실제 금리 + 0.75%p 가산
DSR 계산 예시
연봉 6,000만 원, 기존 카드론 월 원리금 20만 원, 자동차 할부 월 원리금 40만 원
1. 기존 대출 연간 원리금: (20 + 40) × 12 = 720만 원/년
2. DSR 한도: 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원/년
3. 주택 대출 가능 원리금: 2,400만 원 - 720만 원 = 1,680만 원/년
4. 30년 상환, 연 4% 금리 적용 시 대출 원금: 약 2억 9,000만 원
세 가지가 모두 적용될 때
실제 대출 한도 = min(LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도)
예시: 서울 규제지역, 8억 원 아파트 구매, 연봉 6,000만 원, 기존 대출 없음
- LTV: 8억 × 50% = 4억 원
- DTI 40%: 6,000만 × 40% = 2,400만 원/년 → 약 4억 2,000만 원 대출 가능
- DSR 40%: 동일 조건 → 약 4억 2,000만 원 대출 가능
→ 실제 대출 한도: 4억 원 (LTV가 제한 요인)
대출 한도를 높이는 합법적 방법
1. 생애최초 주택 구입 신청: LTV 80% 적용 가능 (규제지역 포함)
2. 정책 대출 활용: 디딤돌, 신생아 특례, 보금자리론은 민간 DSR 규제 완화 혜택
3. 기존 대출 선상환: DSR을 낮춰 신규 대출 여력 확대
4. 공동 명의: 소득이 있는 배우자와 공동 대출로 합산 소득 기준 적용
정리
LTV는 집값 기준, DTI·DSR은 소득 기준입니다. 집값이 낮아도 소득이 적으면 대출 한도가 줄어들고, 소득이 높아도 기존 대출이 많으면 DSR에서 막힙니다. 실제 대출 계획은 세 지표를 동시에 확인해야 합니다. 리얼단지 DSR 계산기에서 간단히 시뮬레이션할 수 있습니다.